广安门内的富明公寓小区，建成已经十多年。由于建设时设计不足，小区内地面和地下的车位一共只有80多个

广安门内富明公寓小区，一共有448户居民，却只有80多个车位。最近，小区物业联合一家停车公司，希望在原有自行车棚位置建设立体停车楼。在对业主的民意调查阶段，支持的声音、反对的声音都很激烈。一方希望增加车位缓解停车难，另一方担心30米高的停车楼会彻底遮住阳光。

按照相关规定，小区内新建、改建事项需要得到三分之二以上业主的同意。这也正是让反对的业主们最担心的事情：住在低层的是少数人，高层居民没有遮挡阳光的问题。低层住户的“阳光权”，会不会成为“多数民意”的牺牲品呢？

300多辆汽车 80多个车位

广安门内的富明公寓小区，建成已经十多年。由于建设时设计不足，小区内地面和地下的车位一共只有80多个。按照物业经理的说法，就算在消防通道上都停满车，也只能停下100辆车。而小区内的两栋高层居民楼，共有448户居民。物业经理估计，居民们至少拥有300辆车。多年来，停车难的问题一直存在。

小区居民在小区内停车免费，只需要每年缴纳50元的车证费，但不保证能有车位。于是只在每天早晨上班后，小区内会有少量空余车位。大多数时间，居民把车开进来转一圈，看到没有车位了，又只能开出去。

记者在小区地面车位、地下车库看到，不仅车位全部停满，甚至消防通道、车库出入口都会停上车，而且会停两层甚至三层。留下挪车电话，已经成了在这个小区停车的“标配”。

小区内没地方停，就只能到外面找地方。小区南侧有条小路，小路南侧是正规路侧停车位。北侧没有停车位，每天会有人来贴罚单。小区的车主们已经摸准了贴罚单的规律，每天下午5点以后、早晨8点之前，不会有人来贴。前不久一天下午的4点半，记者在小路北侧看到，一些下了班的居民把车停在路边，熄了火却不离开。“我再盯一会儿，就怕来贴条的，等到5点之后我再回家。”对面的停车管理员说，每天上午、中午、下午都会有人来贴罚单，“一天最多能来贴四次。”

小路南侧的正规停车位，提供月租，但每月要800元。停车管理员出示给记者的记录显示，只要有二、三十个月租车位都是富明公寓小区的住户。居住在这个小区的老年人也很多。“就因为不好停车，孩子们都不愿意来看我，来了也是坐一会儿赶快就走，就怕来贴条的，”几位老人告诉记者。

民意调查 反对者担心采光

正是因为“停车难”的问题由来已久，当山东的一家停车公司找到小区物业，提出建设立体停车楼的计划时，双方一拍即合。

在小区内两栋居民楼的南侧，原有一个自行车棚。前些近几年骑车的人少了，自行车棚也就荒废了。根据停车公司的测量，把自行车棚拆掉后，在原地可以建设一座30米高的立体停车楼，里面建设15层的立体停车位。再加上改建原有的地下车库，小区内的停车位将会增加到174个。

从80多个车位，增加到174个车位，可以缓解停车难的问题。停车公司的计划是，建成后车位将以月租、年租的方式租给业主。虽然目前还无法估计车位价格，但肯定比小区外的800元月租车位便宜得多，价格很可能只有400元左右。

做出大体构想后，停车公司和小区物业开始做民意调查。从去年12月至今，他们向小区居民发放了两次“征求意见书”，赞同的居民更多。采访中，很多年轻的上班族住户表示，如果能有一个固定的车位，就会省去每天找车位的麻烦。“一个月几百元的车位费，总比经常被贴条要好。”

目前的民意调查，已经征求到了将近300户的意见，大多数都持赞成态度。反对者的数量虽然不多，但反对的态度都很坚决。反对的理由有很多，比如噪音、尾气污染，但最主要的原因则是担心阳光被遮挡。

采光权和停车位 究竟要哪个？

停车楼预计建设30米高，根据停车公司的计算，也就是达到11层楼的高度。停车楼的建设位置，就在小区2号楼的南侧。建成后，肯定会遮挡部分低层住户的阳光。目前，1号楼、2号楼的5层以下都是商用，5层以上住居民住宅。反对的居民们，主要来自2号楼的低层住户。

在一户低层居民家中，记者看到，家里南侧窗户斜对着自行车棚的位置。居民说，如果建成立体停车楼，每天只有早晨能看到阳光。“到了中午，阳光就会被全部挡住。”记者采访中发现，2号楼低层住户中，持此意见的不在少数。

停车公司的征求意见书中写到，立体车库建设得位置，与小区2号楼的距离为18.7米。2号楼的低层住户们认为，这个距离实在太近了，阳光肯定会被遮住。停车公司方面也承认会遮挡2号楼11层以下住户的阳光，但他们认为，目前的规划符合《北京市生活居住建筑间距暂行规定》，即“间距不小于18米”。

在停车公司看来，停车楼本可以建设得更高，甚至远超30米。那样就能提供更多的车位，甚至满足全部448户居民的停车需求，但这可能招致更大范围居民的反对。那样的话，很可能难以让绝大多数住户同意建设。而如果建设在20米甚至更矮，停车公司则可能无法收回成本。在计算了成本和民意之后，停车公司暂定下30米停车楼的规划。

多数人的意见 能做少数人的主？

究竟需要多大比率的业主同意，停车楼才能开始施工呢？

《北京市机动车停车管理办法》规定，“既有居住区配建的停车场不能满足业主停车需求的，按照物业管理的规定经业主同意，可以统筹利用业主共有场地设置临时停车场。”也就是说，这要看物业管理的规定。

《物权法》、《北京市物业管理办法》都规定，“业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。申请改建、重建建筑物及附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”也就是说，富明公寓小区内如果想建立体停车楼，就要达到两个“三分之二”：总人数的三分之二、总面积的三分之二。

民意征求还没结束，根据目前的调查结果，调查到的将近300户居民中，已经有200多户居民持有赞同意见。停车公司方面认为，在调查了全部住户后，赞同的比率有望超过70%。达到这个比率，意味着可以建设了。小区物业经理说，物业方面的态度就是按照业主的意见来办，如果大多数同意就建设，大多数反对就不建。

看似的“多数同意”，让持有反对意见的住户们更加恐慌。他们担心，一旦按照“简单多数”的方式通过决议，那么自己的利益将无法保证。反对者大多来自2号楼的低层住户，他们告诉记者，高层住户不涉及采光问题，自然不会反对。

而且，1号楼的高层、低层住户都没有遮挡阳光问题，同意建设的也很多。“这样一来，很可能按照简单多数，停车楼就会通过建设了，”一位2号楼低层住户表示，让其他人的简单多数投票，来决定自己家的事情，她实在想不通道理。可是，她懂得相关的规定，却也没有任何办法。

除了上述规定，《民法通则》中的一条也许能适用此事：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

北京京润律师事务所的张志同律师认为，表面上看起来多数人同意，不一定就可以去实施，因为这一项目首先就不能是违法或是侵权的建设。不能以所谓的“民意”，来胁迫少数人、牺牲他们的利益。

他说，未来的停车楼，无论租售都将成为不动产，因此适用于上述条款。“居民们可以在物业申报规划时，可以将意见反映给规划部门。经查属实的话，这样的建设计划确实影响到采光等居民生活切实利益，规划部门也不会批准。”

来源：北京晚报  记者 李嘉瑞 文并图