二套房首付提至六成高烧的学区房终于逼北京出手了

2017年3月17日讯，楼市调控再升级。3月17日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、央行营业管理部联合宣布，北京楼市调控进一步升级，实施“认房又认贷”，二套房首付比例提至60%。在分析人士看来，新政策对改善型需求的购房者影响最大。

望京地区的高楼樊甲山

本次北京新政策具体规定为：北京居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款。（含公积金贷款）。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

去年末，北京商报记者曾了解到，已经有个别银行主动先行了“认房又认贷”政策，但这次是北京地区所有银行整体实施，且具有强制性。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，此前上海在调控楼市的时候也是采取了此类做法，效果相对比较好，所以北京也在积极学习。

市建委相关负责人表示，去年930新政以来，北京市无论新建商品住房，还是二手住房的成交量，都持续下降，新建商品住房价格也趋稳、略降，二手房价格环比涨幅也明显回落但仍处于上涨通道，特别是近一个月来，涨幅又有所反弹，中介门店看房的客户量也明显增加，百姓购房热情又现高涨迹象。

“从其他一些重点城市来看，去年底实行“认房又认贷”，提高个人房贷门槛，目前取得了良好的二手房市场调控效果。此次北京借鉴这些城市的做法，强化差别化信贷政策，不但也实施了“认房又认贷”，而且还通过“一提一降”，适度降低金融杠杆效应，即进一步提高了二套房贷最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同时降低住房贷款期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年”，市建委相关负责人补充道。

但相比之下，北京这次的政策比上海更紧。严跃进表示，上海对于认房又认贷的规定是，二套购房需要按照五成和七成的首付。而北京则更严厉，即普通住房六成比例，非普通的住房需要八成。可以看出，二套购房的压力非常大。这样会使得有限的房源优先导向首套的且没有购房记录的群体，对于部分购房者来说购房交易近期或暂缓。

为何针对二套房的政策严厉了这么多？中原地产首席分析师张大伟分析称，限购、限贷、限价非常严格的其他一二线城市，这一轮他们的二手房起来的比较生猛，典型城市包括广州、厦门。“原因很简单，改善需求特别是卖一买一的可以任性加杠杆，他们享受过房价升值的好处，对房价容忍度很高。新房短期被限，供应减少。”张大伟表示，新政策对改善型需求的购房者影响最大，同比是过去可以被认定为首套的卖一买一群体，因为被认定为二套，不仅仅是首付的提高，利率的上涨也会明显抑制需求。

亚豪机构市场研究部总监郭毅表示，二套首付提高和认房又认贷，实际上是堵住了部分改善客群，在北京今年供应不足的背景下，抑制需求也是为了缓解供需矛盾，平抑房价。

从去年的“930政策”后，北京地区已经先后出台的提高首付、减少房贷折扣优惠、二套房贷款期限不超过25年等政策。严跃进认为，北京政策趋于严厉，说明对于近期房价管控会继续强化。不排除“认房又认贷”政策或在全国热点城市得到推行，换句话说，只要有过全国各地购房经历和贷款经历的，那么即便是允许继续认购一套，都必须按照五成甚至更高比例来进行购房，购房的约束增强。