北京楼市重新回到“认房又认贷”的调控政策之下

“认房又认贷”下，购房人申请商业性住房贷款，究竟该如何认定所购房屋是首套还是二套？这两日，本报读者多次来电咨询，针对读者所关心的几个问题，记者也求证了相关部门。

情形1：外地无房北京房屋卖掉再买

首套二套看是否曾有房贷

“我刚把名下的房子卖掉，这下还能不能买房？”这两天，为了到底该不该凑首付、去哪里凑首付，市民洪女士有点没闹清。

洪女士和丈夫名下曾有一套小两居，为了改善居住环境，本月月初，两人刚把这套两居室给卖掉。“当时就是考虑到首付资金，才决定‘先卖后买’，将拿到的卖房款作为首付，可以换套略宽敞点的房子。” 洪女士说，按照她卖房时的政策，家庭名下房屋卖掉再买，申请房屋贷款时可以视为首套房，即“认房不认贷”。可要是按照最新的“认房又认贷”的界定标准，自己再买房是不是就得算二套？“当年那套房是父母全款给买的，我们也没贷过款，也没在外地买过房。可要是算二套，我就得重新看一些面积较小的户型了。”

就像洪女士所遇到的，外地无房而名下北京房屋卖掉再买的“改善型”购房人，在新政之下申请商业性住房贷款，如何界定首套还是二套？记者咨询后了解到，对于此类名下北京房产已经售出的购房家庭，判定首套二套主要看是否曾有过房屋贷款记录，即此前购买北京房产时，是否曾申请过商业性住房贷款或者住房公积金贷款。如果有贷款记录，再购房时将被视为二套房，首付款最低不得低于六成；如果此前没有过任何贷款记录，再购房时依然能被视为首套房，首付款最低不低于35%。

因此，市民洪女士由于此前房屋为全款购买，家庭并无房屋贷款申请记录，所以卖掉再买，依然可以视为首套房。

需要提醒注意的是，这里指的是贷款记录，而非提取记录。所以，假设洪女士曾为已售卖的房产办理过住房公积金提取，有过提取记录，这笔住房公积金提取记录并不影响她再买房时的贷款记录认定。

情形2：北京无房外地有房

首套二套看外地房贷款

和市民洪女士的疑惑不同，85后的小新担心的却是外地的一次购房行为是否会影响她的购房。

在来北京工作之前，85后的小新曾在老家工作过一段时间，用当时的住房公积金贷款在老家购买了一套住宅。三年前，一次合适的工作机会，小新跳槽到了北京一家大型企业，当时的公积金账户也随着工作城市的变迁而销户了。就在3月17日新政出台之前，计划于近期结婚的小新正和女朋友商量着是否入手一套一居室二手房，以做婚房使用。“当初看房时，一直是按照首次购买准备的首付款。”小新的困恼在于，如果按照已有房贷都将被列入贷款记录的规定，北京的首次购房行为在申请贷款时就将被视为二套房，得准备至少六成的首付款，“我肯定凑不齐那么多首付，这婚房也买不成了。”

北京无房可外地有房，外地所购房屋的贷款究竟将如何计算？按照新政的要求，居民家庭在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，都将被视为二套房。换句话说，只要小新的银行征信记录中有过曾申请过包括公积金贷款在内的住房贷款的记录，即便他此前并没购买过北京房产，在北京购房申请商业性住房贷款时也将被视为二套房。

不过，记者也从相关部门了解到，像小新这种曾在外地申请过住房公积金贷款但在北京从未有gu购房行为、也未申请过北京住房公积金贷款的购房人，如果在购买房屋时申请住房公积金贷款，仍可被视为首套房。只是，按照住房公积金贷款的相关政策，最高贷款额度限定在120万元。

情形3：名下无住宅只有商住房

商住房贷款不列入记录

“商住房会被列入贷款记录么？”这是市民张女士向本报记者提出的问题。老家在外地的张女士，2013年时曾经在房山区购买过一套50年产权的商住两用房。“当时，因为还没有达到纳税社保满五年可以购买70年产权住宅的限购门槛，作为短期过渡之法，才先买了一套商住房，申请了10年的商业贷款。”张女士说，如今，她的纳税社保已经超过五年，有资质购买一套住宅了，正考虑将房山的那套商住房卖掉，却又担心这次贷款会被计入贷款记录，按照“认房又认贷”的标准，被界定为二套房。

商住房贷款是否列入贷款记录？记者发现，两天来，在各个房地产论坛上，这也是讨论最多的话题之一。个贷机构“伟嘉安捷”的分析师吴昊告诉记者，根据目前北京各个银行已经明确的标准，商住两用房贷款不计入贷款次数的记录。“因为，商住房本身就不属于住宅，批给商住房的贷款也只是商业性贷款，而非商业性住房贷款。”吴昊告诉记者，从多年以来的贷款政策看，商住房贷款从没享受过任何首付或者利率的优惠，一直是首付五成、基准利率1.1倍且贷款最长期限为10年。因此，如果购房人此前只购买过商住房，且只有商住房贷款记录而无任何本地或外地住宅贷款记录，则再购买70年产权住宅、申请商业性住房贷款时，仍可被视为首套房。

“不过，需要提醒的是，虽然商住房贷款不计入贷款次数，但贷款人是否一直有良好的还款行为，仍将影响其征信记录。换句话说，如果贷款人曾有过多次逾期未还款的情形，这将会影响其申请住宅贷款时的信用。”

情形4：已离异单身人士买房

首套二套看婚姻期间是否有房贷

“‘假离婚’规避行政不可行，可如果确属离异单身人士买房，也同样是按二套房计算么？”本报关于“假离婚”规避新政的提示发出后，也有离异人士咨询记者，贷款记录按家庭计算是否意味离异后买房申请商贷都得算二套房 。

为此，记者也特意咨询了银行和中介机构。举例来说，假设已离异的北京人陈女士，在婚姻存续期间曾在家庭名下拥有一套房。情况一，如果这套房屋是两人结婚后购买，且以共同申请人的名义申请了住房贷款，那么，按照“认房又认贷”的标准，陈女士离异后虽然仍具备单身可购买一套住房的购房资质，但此前的共同申请记录将被记入贷款次数，陈女士在申请商业性住房贷款时，确实将被视为二套房。

情况二，假如那套房屋是在陈女士结婚前由前夫单独购买、单独申请的商贷，在婚姻存续期间，陈女士并未有过任何京内或京外房屋的贷款记录，那么离异后，陈女士为自己购房时，仍可以按照首套房申请商业贷款。

来源：北京晚报  记者 赵莹莹