小区大门加强管理

有着四五十年历史的垡头一区，共有22家产权单位，但许多企业已不复存在。小区的维修也渐渐跟不上，小区处在几乎无人管理的状态。几年前，小区出现了由大爷大妈成立的自管组织，对小区进行管理。虽解决了不少小区遗留的问题，然而服务不够专业、自管组织成员年龄偏大等问题也随之出现。

今年年初，一家物业公司进驻垡头一区，成为这个弃管多年老旧小区的管家，并对小区设施进行升级改造，小区路面干净了，停车有序了，楼门也安装了可视的门禁系统。

垡头一区作为朝阳区12个街道老旧小区物业管理转型升级试点，正探索老旧小区物管新路，破解老旧小区常年无人管理的症结。

变化  新物业让居民幸福了

东四环外的垡头一区，最老的楼房已经超过50年。老旧的楼房下，几名老年人围在一起，闲聊着家常。

小区中私家车一辆挨着一辆整齐地停放在空地上，几个垃圾桶摆放在墙角处，摄像头正监控小区院内的一举一动。

小区居民陈阿姨在垡头一区住了三十多年，在她眼中，小区之前几乎就像一块无人管理的荒地。“小区没有物业公司管理，车辆都乱停着，卫生环境、小区绿化也都一般。”

物业公司在小区内常办的免费体检、居民菜篮子活动

今年1月，金鸿新诚（北京）物业管理有限公司进驻了垡头一区。“我们作为政府采购，来对这个小区进行物业管理。”该公司总经理刁鹏表示，接手无人管理的老旧小区，并无经验可以借鉴。

“以前就家里换个灯泡这样的小事儿，也得叫自家儿女回来解决。”一名年近80岁的居民表示，现在可以通过直接找到物业公司进行解决，小区面貌有了极大改善，也让不少居民为之叫好。“小区有人管了，我都觉着比以前幸福了。”

垡头一区有15栋楼房1个平房院，共有22家产权单位。现有1243户居民，常住人口3800多人，其中租客有600多人。垡头一区社区居委会党委书记周旋表示，小区出现了弃管的现象，有的企业只有一两个人留下接电话，但是不具体解决问题，“很多居民也都不知道该找谁来解决问题。”

物业公司进驻小区3个多月时间，小区大门设立停车杆，施划停车位，居民便道禁止车辆停放。升级停车系统，更好地识别进入车辆是否为本小区车辆。并安装了智能门禁系统，可以通过门禁卡，也可以通过手机钥匙包的形式开启楼门，“居民绑定了某一个楼门，通过手机钥匙包就可以开门。并会保存开门记录，通过摄像头留下进入人的照片。”刁鹏表示，领取门禁的时候需要身份证实名登记，登记的信息也会方便管理，增强居民生活的安全感。

先行  管理从停车费收起

垡头一区在多年前由小区居民成立了自管会，对小区进行准物业管理，解决了许多遗留多年的问题。

自管会成员谷阿姨坦言，志愿者每天都要坐在小区门前值班，许多老年人的身体都有些吃不消。

在多年实践后，周旋发现，由于并非专业人士，自管会提供的服务并不专业，“比如家里出现了电路维修的问题，但是找到产权单位，却只有记录人，很难找到维修人。社区安排志愿者维修队，上门为居民服务，但是并不是专业人员，在维修时容易出现安全隐患。”

物业进驻后划出的停车位

“自管会的人员结构，集中在六七十岁的群体，年龄偏大，容易在值班或服务中出现自身的健康、安全问题。”周旋说，“新物业进来之后，小区各方面都有很大变化。”新的物业公司进驻后，开始对小区划停车位、绿地补种、整治环境。“自管会缺乏整体规划，主要依托于社区，按照社区的要求去做。但是专业的物业公司就会有对小区改造升级的整体规划，有着明确的管理思路。”

与许多老旧小区一样，停车问题一直困扰着垡头一区。“以前没有划停车位，非小区车辆大量进入，导致小区居民无处停车。”一名居民表示，因停车出现的矛盾也时常发生。

为解决停车问题，居委会挨家挨户让居民填写调查问卷。“大部分居民同意收费，然后在同意收费的基础上，再征询居民意见。”周旋表示，每月每辆车收费为60元。在引进物业公司后，进行专业的管理和服务，由它们划出停车位，保证小区内常住居民有位置停车。

收取物业费也一直让刁鹏有些打鼓，在他看来，让居民先尝后买，即先享受到服务，感受到有物业与无物业之间的区别。“或许需要半年时间，然后再根据居民的感受和体会调整方案。”

算账 靠增值服务填亏损

一名从事多年物业管理的业内人士表示，老旧小区因为规模小、设施陈旧老化、物业收费标准低等原因，物业公司都不愿意接管。即便有物业公司接了，也常因入不敷出，时间不长就发生弃管现象。

刁鹏在接手垡头一区时也面临着这样的问题，他算了一笔账，垡头一区项目部中共需要11名工作人员，人员成本占到支出总额的61%左右，再加上其余的材料费用等，收取的费用无法支撑各项支出。“算了账之后，我们是亏损的。”

老旧小区只有通过为业主提供增值服务获得一些利润。

“老旧小区老人比较多，或工薪阶层，对老旧小区收费有什么样的标准也不清楚。”谷阿姨也常听到居民探讨此事，对于小区的变化大家拍手称快，对于从未交过的物业费，一些居民仍有些不解。

刁鹏准备了三种收费方案，第一种是按照经济适用房小区0.55元/平方米的标准，或者按照居室进行收取，一居室、两居室都有固定的标准。第三种方式是居民购买综合服务，除了基础的物业服务之外，还有很多增值服务，将这些增值服务与物业费一起打包。“物业公司会引导居民固定为某一种收费方式，但是如果居民更倾向于另外两种方式之一，物业公司也可以根据居民的要求进行收费，做到物业服务个性化。”

明知亏损，为何还要接手老旧小区？刁鹏表示，如果只靠物业费，很难有物业公司愿意接手此类小区。老旧小区只有通过为业主提供增值服务获得一些利润。

小区中建有免费的健康小屋，免费为居民体检，做健康档案，当有居民拨打120急救电话时，物业公司可以第一时间将居民的健康档案提供给医生。“收费项目比如居民菜篮子，可以每周把有机菜送到家里，还有房屋租售买卖、房屋装修等服务。”

破冰 一要托底二要扶持

据统计，北京1980年以前建设的老旧小区有3000多个，这些小区由于建设时间相对久远，普遍存在房屋老化、配套不齐、绿化面积小、停车位不足等问题。

北京大学政府管理学院教授萧鸣政曾对北京老旧小区进行调查发现，其中95%的社区没有公厕，停车非常拥挤，居民经常发生争吵。许多老旧小区属于无人管理的状态。老旧小区应注重内涵式发展，通过内部因素作为动力和资源进行发展。

手机钥匙包打开楼门门禁

在物业管理专家童超看来，居民对生活环境的要求越来越高，良好的生活环境也是居民幸福生活的支点。但老旧小区俨然成了城市的“补丁”，物业的专业化、精细化服务是修补这个“补丁”的重要措施之一。

“老旧小区几乎都存在房屋产权形式多样，导致小区出现了多头管理的情况。”童超表示，确立物业管理公司对小区物业管理的属性，改变以往多头管理的混乱局面。对没有实施物业管理的老旧小区，可以通过扩大实施物业管理范围。

“老旧小区历史欠账太多，加之长期没有物业管理，物业公司很难承担大量资金的投入。”童超建议，在物业公司评级中引进相应的考核指标，对主动承担老旧小区管理责任的物业公司给予相应的扶持。同时，相关部门、单位增加一些资金支持，建立“托底”经费，让老旧小区居民也能享受到社会发展带来的红利，探索解决长效常态管理老旧小区的新模式。

来源：北京晚报 记者 赵喜斌