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房价真的降了?200万元在北京能买到这样的房

2014-07-23 11:39 编辑:TF001 来源:网络

2014年7月23日讯,“房价或多或少真降了。”一批手握200万元的“观望”业主,开始犹豫要不要迈入市场。买房人徐雷就是一例,期房、自住房和二手房,他左右彷徨,就怕“捡了芝麻丢了西瓜”。200万元究竟能淘到什么样的房子?趁着周末,记者陪着徐雷在北京东南方向转了一圈。

 

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期房:75平方米的精装两居

在2013年楼市大涨期间,徐雷就想在亦庄买套精装修的商品房,无奈人多房少,不怎么走运的他总也抢不到房。当然,现在回想,自然并没那么背。

“淘房”的第一站,我俩先去看了新房。亦庄新城的河西居住区,可谓是目前北京各个区域中的领降区,就像2011年的通州,面向“刚改”购房人的海梓府5月份就曾推出过“团购特价房”,一套两居室降了40万元。

徐雷感兴趣的是与海梓府一街之隔的金域东郡,精装修、小户型,更适合首套置业的他。2013年底,金域东郡一期开盘时的价格是34000元/平方米,而到今年4月份的二期开盘,高层均价变成了28000元/平方米。若三期开盘仍延续28000元/平方的均价,选择略低一点的楼层,200万元就能买到一套75平方米的精装两居室。

“期房的好处是户型设计得较为现代,统一精装修入住后不用太费心。缺点就是得等两年左右才能住进去,每天往返城区上班的路上时间较长。”徐雷自己清楚,从亦庄开车到东二环的话,不堵车很快,堵车就变得没准,而坐地铁的话,且不论即将涨价的地铁票,距离项目最近的荣昌东街地铁站,步行也有一大段距离。

还有一点儿令徐雷比较担心:亦庄新城未来的升值空间究竟多大。“若3、4年后我把这套房子卖了搬进城里,刨去贷款成本,我能赚多少?”

点评:期房的优势是综合性价比较高,户型和设计通常较符合潮流观点。对于需要贷款买房的刚需族来说,因为没有折旧,新房的可贷款额度均高于二手房,税费也比较少。不过,如果是抱着投资心理购买郊区期房,那就得准备足够长的“蛰伏期”,买到手半年就大涨1倍的事儿,在郊区期房市场可很难发生。

二手房:地段好的一居老房

“地段,地段,还是地段。”商品房市场发展了20年,潘石屹的这句话仍然是金科玉律。当我和徐雷把目光从东南五环外拉回东四环,地段价值升了,200万元的房款也就不够买两居室了。

我们在东四环的甜水园附近搜罗了一圈,最便宜的一套挂牌房源,是甜水园北里的一套58平方米一居室,满五年唯一免个税,业主报价190万元,折合单价32495元/平方米。

经纪人介绍说,业主为了变现,诚意低价出售,不到33000元/平方米的单价,已经跌回到了一年半以前的水平,很难在市场上再找到更低的价格。我俩却觉得,1993年的老房,格局不是太好,狭窄的长条形状,过道无比窄。

在首付款上,这套老房的额度显然也比期房高,算上折旧率,只能贷款106万元,首付款约83万元。经纪人也说,因为房龄较老,贷款期限无法申请到30年。

“要地段牺牲舒适,还是要舒适牺牲地段呢?”这是让徐雷犹豫的两难问题。

点评:在“地段最大”的北京房地产市场,在城区里买套小户型,即使是90年代初的老房子,毫不夸张地说,潜在升值空间也大于郊区的精装新房。退一步,即使将来出租,58平方米的东四环一居,租金水平也比亦庄的两居高。这恐怕也是许多购房人愿意“蜗居”在城区45平方米一居的原因。当然,地段背后是支付能力的支撑。同样的价格,二手房至少比新房多一成到两成首付。

自住房:踏入90平方米“改善”行列

俗语说,“买涨不买跌”。徐雷之所以犹豫不决,除了房价正在下跌之外,政府新推的自住型商品房,在他看来也有点“托底”的意思。

比如,东边豆各庄的自住房,均价22000元/平方米。亦庄的首开住总新城地块,自住房的售价也定在22000元/平方米。按照200万元的预算,徐雷在这两个项目中能买到90平方米的房源。

“90平方米,我可是跨入改善面积的行列了。”他笑言,两相比较,即使在目前的房价下跌期,自住房的价格优势是明显的。只是,这种房子需要摇号获取资格,“不是想买就能买”。而且,关于这笔“投资”会不会亏本,目前还是个未知数。

点评:从单纯追求低价的角度看,自住房对于缺钱的刚需一族还是合适的,买一套用来自住绝对可行。不过,若购买之初就想着投资解套,这笔买卖可没想象中划算。

以最先摇号的汇星苑为例,2016年交房,房本到手最快也得2017年。按照满五年方能上市的政策,最乐观的估计,房子得2022年才能出手,缴纳给政府30%的收益,自己得到70%。在开发商口中的“白银年代”,8年后的房价是涨是跌,谁能说得准呢?所以,自住房只适合自住,不适合投资。

 

本文来源:北京晚报-北晚新视觉网  记者:赵莹莹/文

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