租房登记备案积极性从哪儿来房东欲涨房租有何限制？

2017年6月14日讯，截至本月19日，住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见就满一个月了。新的意见稿中，有不少规定击中目前住房租售市场中常见的“痛点”，比如“租房要备案”、“鼓励长租”、“主管部门定期公布租金水平”等规定也引起了广泛关注和讨论。

关印制图

【赞“申报备案”】
“如果早就要求租房必须备案，我可能就不会被骗了”

在意见稿中，卢小霞最支持其中的第十二条，“租赁住房的，当事人应当在住房租赁合同签订后十五日内，到房产管理部门或其委托的街道、乡、镇等基层组织办理住房租赁备案。”她觉得如果这项规定能够执行下去，将来租房子的时候，就可以到主管部门查房源信息，这样就能避免上当受骗。

卢小霞是一个租龄超过15年的老房客，当年研究生毕业后没有买房子，后来一再错过买房子的时机，直到五六年前，卢小霞彻底放弃了买房的想法。她一直在单位附近租房子，也经历了租金从一居室每月1200元一直上涨到一个房间每月2600元的过程。

“一年搬过三次家”，自称“搬家搬到吐”的卢小霞特别欢迎意见稿中的两条要求，就是“鼓励长期租房”，并且要求“租住房屋要到相关主管单位登记备案”。

因为房屋租赁基本都是租赁双方私下签约，卢小霞前年年初还曾经上当受骗过。当时她租住的房子要出售，卢小霞被迫在一周之内搬离房屋。

卢小霞希望再租房能直接找到房主，就在网上搜索信息并找到了一个房东。看了房子，对方也同意签两年的租房协议，还给了她略低于市场的租金价格。卢小霞赶紧按照对方要求，把半年的房租作为定金分两次打入对方账户，并在第二天就搬入新居。结果，将近一个月后，她下班回家时发现有人不告而入。一场惊吓后，她才弄清楚：之前那个所谓的房东根本就是租户，登堂入室的这个人才是真正的房东，人家是在租期快要结束的时候来查收房屋的。

虽然真房东很同情她的遭遇，也愿意将房屋继续出租给她，但损失惨重的卢小霞最后还是搬离了那套房子。当时她也选择了报案，可是两年过去了，骗子也没有被抓到，租房的钱自然打了水漂。“虽然我确实也马大哈，没有看出来骗子给我看的房本是假的。但是，如果所有租赁房屋都在主管部门有备案，那我有地方可查，就可能不上当了。”

期待租赁备案管好二房东

卢小霞的遭遇并不是个例，58同城曾在今年3月底发布《2016年度中国生活服务领域互联网黑产报告》。其中提到，北京是全国范围生活服务互联网领域“黑产”举报最高发的三个地区之一。从58同城线上举报平台的房产业务举报来看，房屋租赁的相关举报占到总数的97%，是“黑产”活跃的“重灾区”。报告分析说，“房屋租赁在大中型城市需求旺盛且尚无严格手续与相关流程，吸引了更多互联网‘黑产’从业者从中牟利。”

所以，这次的草案不仅得到了卢小霞等房客的欢迎，在专业人士看来，草案中也有不少突破，被卢小霞欢迎的申报备案就是其中的一个。融商律师事务所的王颖律师说，她最支持的是其中的第十六条第二款，“自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。”

王颖说，他们律所曾经也接到很多租赁中受骗方的咨询，现在租赁市场中确实有不少小的租赁公司、甚至就是二房东，他们收购了相当多的统一房源对外出租，既不纳税也不用接受监管。这次草案中，能够特别规定了租赁达到一定规模一定要向主管单位申报备案，这是一个非常好的突破。“二房东的租赁，目前是租赁市场中非常混乱的一部分，而且基本处于无人监管状态，这个规定如果落实，工商部门、住建委都可以更好地把这一块管起来，租赁市场也会有序一些。”

【仍心存侥幸】
“备案？我得等等看，被查到了再去备案也不迟”

虽然自称北漂，但韩晓其实在北京已经小有身家，她发家致富的第一桶金就来自于“干二房东”。

韩晓最初在一个小户型为主的小区门口摆流动摊卖水果，无意中她发现很多小户型的房主买房后都是为了出租，而当时房产中介还不算活跃。韩晓果断抓住了机会，从她的顾客中积攒到了第一批房源和客源。

韩晓最初只象征性地收取一点信息费，两年后，原来住在小区里的年轻业主也开始逐渐搬离，韩晓手头的房源日渐增多，她跟亲戚借了一点钱，在小区半地下租了一间小门脸房，打着卖水果的招牌，实际当起了二房东，最多的时候，她手头有30多套房源。这些小户型，她收到手后就以家庭旅馆的方式出租，因为这个小区周边有三家三甲医院，韩晓手中的房子几乎就没有空过。低价承租到手，高价转租，房屋维修又都是原房主承担，收入还不需要纳税，“空手套白狼”的韩晓很快就把老公和孩子接到了北京，还把娘家大哥一家叫了过来给自己帮忙。

【观点】
是否可开设押金共管账号？

仍然在租房的小夏也有对“监管如何到位”的担心。他提出，意见稿中说，租金需要房东和租客协商，房东不得随意上涨租金，但一旦房东涨价了，房客上哪儿举报？房东就是不退还押金，房客又能怎么办？

因此小夏建议，相关主管部门可以设定一个共管账号，房客可以将押金打入这个账号中，房东如果对房间进行维修，可以拿着租赁双方共同签字的字据去支取。等到租赁协议结束，房客可以凭借合同将押金取回。

能否规定房租每年上涨幅度区间？

小王家里有一套闲置房出租，这次意见稿中明确了房东不能擅自提高租金，小王对此并无反对，但他也提出，政府是否能给出一个租房价格合理上涨的空间？

业内人士向记者介绍，在德国，房东每年房租的涨幅比例不得高于5%。如果房主有所违反，那么他们是要吃官司的，而且必输无疑。而在美国，源自战时的“房租管制法”在一些地区沿用至今。比如，纽约市有大约120万套房子受到租金管制法的影响，年租金涨幅只有2%左右。

小王觉得，租价上涨的幅度如果规定过死，也不利于租赁市场健康运转，在他看来，每年政府发布的居民消费价格指数是一个很好的参考。“是否可以规定，如果租金价格上涨，只要是没有超过该年的CPI（居民消费价格指数）就可以接受？物价都涨了，租金涨一点应该也是可以接受的吧”。

租赁合同备案者，给予纳税减免？

律师王颖觉得，意见稿中有一个突破切中要害，即草案中第十条第三款规定，“直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。”

但这个突破想要变成现实，还需要提前做好很多工作。“主管部门要公布的租金指导价，数据从哪儿来？如果也是参照中介公司的，那就毫无意义。” 因此，她建议主管部门重视备案工作，通过一些优惠政策鼓励房客主动备案，以建设自己的数据库。“大数据是实现精细管理的基础。”

王颖提议说，租赁合同备案应该给予一定的纳税减免，“在计算个人所得税的时候，租房的支出可以从收入中刨除。”在她看来，如果有这个优惠，房客们就会积极主动地去做登记备案，由此，政府不仅能掌握真实、全面的大数据，实现精确管理，还能增加不少的税收收入，“如果吃瓦片的这些人，不创造任何社会财富，收入还不用纳税，这会严重阻碍社会活力”。