物业投票现场

背景 旧物业离场，业主选举新物业

7月29日，上午9点25分，位于南二环内的华龙美钰小区门前，三张长桌子一字排开。

长桌子旁边，竖着两个脚架。一个脚架上的录像机，对着小区门口拍摄；另一个脚架则是一台手机，正在网络平台进行直播——直播室内已陆陆续续有网友“进场”，小区门口亦引来不少居民围观。

这是华龙美钰小区入住五年来，居民自发组织的首次物业选举。

“选物业是业主的正当权利，我们2012年住进来，到现在一直没能够行使自己的权利。”业主王震曾是西城区府右街的居民，由于原住址拆迁，他与二百余户邻居一起，搬进了这个拥有两栋楼共十个单元的小区。

王震回忆，2015年上旬开始，华龙美钰剩余的房子被当作商品房陆续售出，小区六百余套房屋全部入住。2017年4月，小区里贴出的公告，原物业宣布前期物业委托合同到期，公司战略调整，将在7月15日退出小区并停止物业服务。

公告张贴伊始，陈鹏意识到问题的重要：“很多人并不知道物业退出可能带来的影响，想当然地认为会有人来接管。”

而在《北京市物业项目交接管理办法》中，原物业服务企业依法撤出，业主未能依法确定物业管理方式的，物业所在地街道办事处应当会同相关部门组织提供应急物业服务：“应急物业，只能管你的基本生活，根本不是正常的物业服务水平。”

为了能让小区物业尽快找到“下家”，陈鹏等业主开始寻找愿意接手小区的物业，同时通过业主微信群等途径，宣传物业选举的相关知识：“花钱享受服务，业主应该有选择、批判（物业）的权利与义务。”

阻力  业主诉求不一，“过半”成难点

“真干起来，才发现困难重重，跟设想完全不一致。”陈鹏等人遇到的第一个困难，是寻找接手物业的候选人。旧物业退出时，引进了一家名为“誉佳盛业”的物业公司作为过渡，小区业主们则希望尽可能寻找更多选项，尤其是知名物业公司。

陈鹏回忆，小区物业可以由业主选举产生的消息传出时，小区业主群约有二百人。其中多名业主通过各种途径寻找物业公司，然而理想丰满，现实骨感，邻居们的线索多数石沉大海，周边小区的物业纷纷表示不愿参与。找了一周多的工夫，外加街道、居委会帮忙，选举才凑齐五家参选者。

“有了五个可选项，问题却没有解决。因为信息是不对称的，这五家哪个好，怎么选，大家是一头雾水。”正所谓“一千个人心中有一千个哈姆雷特”，居民选择物业各有标准，物业介绍会开了两次，小区物业该选谁却陷入议论纷纷的局面。陈鹏等人发现，业主内部的争论也越来越多：“很多细节都是事前没有设想过的，说到底是观念的差异。”

以物业的资质为例，业主群中主流意见认为，同样物业费水平下，应该选择资质高、服务项目多的物业；另一派业主认为，“船小好把控”，找一家规模小的物业，更能尽心尽力为业主服务。

物业价格则成为分歧的关键点——年轻人多注重物业质量，认为只要服务质量高，物业水平维持原状甚至上浮都可以接受；而岁数大一些的业主则看重价格，寄希望于此次物业更迭，能够降低小区的物业费水平：“微信群里最开始都在说，物业好了，房价提高，大家都受益。但真等到我们入户与邻居沟通，有老人直接跟我们说，这房子我住到死，房价多高对我没意义。物业费涨了，我每年花的就多，坚决不能同意。”

根据相关规定，物业选举必须达到投票居民、面积“双过半”的标准。换言之，拥有六百余户居民的华龙美钰，过半门槛应在三百户以上：“我们小区规模不大，本来以为目标比较好达成，没想到各种分歧一暴露，想凑齐人异常艰难。”

陈鹏坦言，多数业主对于物业选举本就半知半解，由于存在分歧，使得诸多业主倒向观望：“有的业主说，听你们说了那么多，我也不知道选哪个，干脆不选了。”

沟通  志愿者入户，望“求同存异”

与此同时，不同年龄层的业主缺乏沟通平台，使得分歧的消融难上加难。

“年轻业主爱在网上讨论，大爷大妈更喜欢楼下聊天，两个群体互相不了解，甚至不认同对方的情况是有的。”小区微信群成立不久，35岁的钱伟就加入其中。他发现，业主群中虽有老年业主，但大多数只是潜水，很少发言：“据我了解，有老人想参加讨论，但打字太慢，跟不上节奏。久而久之，积极性就小了很多。”

此外，加入超过百人的微信群需要绑卡、实名认证，这一技术门槛让许多中老年业主望而却步：“一看到要绑卡，老人会想微信群是不是骗子建的。这些细节都要一一去解释。”

与此同时，将业主“标签化”，也成为加大邻居间分歧，阻碍物业选举的推手。

“有少数人爱渲染‘拆迁户’、‘商品房户’的概念，这种说法是在制造矛盾。”钱伟坦言，物业选择乃至于生活方式，业主间存在差异不容回避。增加沟通、求同存异才是邻居间共处的最好方式，而“贴标签”只能让邻居分成对立的双方。

看到这一情况，2017年7月初，小区内的热心业主开始组建志愿者团队，通过“敲门入户”的方式，宣传物业选举的情况。

“不是所有业主都能接受入户，但绝大多数业主听到我们的介绍，都表示会去投票。”志愿者孙可表示，在入户交流时要保持中立态度，并强调参与物业选举的重要性：“除了入户宣传、电话通知，我们也鼓励每个知情的业主，去敲身边邻居的门，分享物业选举的信息。希望这也是结识邻居，打破隔阂的机会。无论想怎么选择，邻居们都有一个利益共通点，希望居住得更安全、舒适。”

建议  小区业主应习惯自己管理社区

即便有了志愿者团队，物业选举的推进仍是步履维艰。投票开始十天后，“过半”的标准仍未达到，在力主选举延期的同时，志愿者们再次开始入户宣传。

“真的什么办法都想了，我们志愿者中领头的业主为了这事，把自己年假都用掉了。”孙可坦言，由于工作、房屋出租等问题，想要找到未投票业主并非易事，志愿者们只能多次上门，以期“偶遇”邻居。

而在物业选举的过程中，街道办事处、居委会的作用，也被业主提起。

“街道办、居委会是百姓的主心骨，给我们这次物业选举提供了不少帮助，希望后续工作能再给力些。”业主陈女士表示，从选举伊始，街道、居委会就在材料印制、发放，选举运行中做了大量工作；入户宣传等活动，则由业主出面，“入户如果居委会能派人，权威性就会更高。”

按照《北京市物业管理办法》，当小区未成立业主大会，且发生物业服务企业停止服务事件时，“需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。”

“政府有协助指导业主的职责，业主今后也应该习惯自己管理社区。”物业专家舒可心表示，按照现行法律法规，基层政府应在业委会、物业等事项上，协助和指导业主。但其指导并不应“事必躬亲”，而是做到平均分配资源，如印发相关知识的宣传手册，并免费发放给社区业主。

同时，舒可心还建议上级政府对基层政府工作人员进行培训，以便普及相关政策法规：“要依法行政，首先就要求基层工作人员了解相关的政策，如物业管理条例、业委会指导规则等。”

“经过这么长时间的努力，我们期待会有一个完美的结局。”8月14日下午2点，华龙美钰物业选举的唱票工作如期展开——共计382票、满足“双过半”要求的结果，让小区业主倍感欣慰，“这还只是起点，今后合同怎么签，物业如何交接，包括一周后的业委会选举，还有很多问题等着我们。”（受访业主为化名）

来源：北京晚报 主笔 吴楠  实习生 陈洁玲