养老企业与购房者共同持有房屋份额、企业对公共空间持有经营、60岁以上人群才可居住……记者12月12日上午从市民政局获悉，本市共有产权养老服务设施建设试点恭和家园已经初具规模，目前首批老人已经入住。

恭和家园投资运营方负责人高峻松介绍说，该试点项目建筑规模3.68万平方米，建有养老居室365套、养护中心39间共计68张床位、社区卫生服务站、书画阅览、手工艺制作、家庭厨房等公共活动设施，此外还可为老年人提供长期居住、营养膳食、医疗护理、居家服务、持续照料、康健娱乐等服务。截至目前，该项目已竣工并投入运营，认购签约养老居室达143套，入住8户，老人12人。

高峻松介绍，该模式以“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”为主要内容，其中，养老居室由养老服务企业与符合条件的购买者分别按5%、95%的份额共同持有，多项措施限定60岁以上老年人居住；由企业对配套医疗、护理、餐饮等公共服务设施持有经营。对于入住人资格有严格限制，试点项目入住人资格为年满60周岁（含）以上的老年人。其中，对《特殊家庭老年人通过代理服务入住养老机构实施办法》规定的特殊家庭老年人，具有优先入住权。养老设施居室的购买人应具有北京市户籍（含持有有效《北京市工作居住证》人员），或者连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。购买人有权转让其持有的共有产权份额，但需经建设单位书面同意。再交易购买人亦应具备北京市户籍（含持有有效《北京市工作居住证》人员）,或者连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。

市民政局相关负责人介绍，老人购买居室的目的，就是想在自己家里享受像养老机构医养的专业化服务。“投资方在土地购买、设施建设等方面的大量投入，给后续的管理服务带来较大负担，直接影响到服务质量。‘轻装’开展养老服务，主要精力可以倾注到为老服务质量。”另外，通过出售原住房在共有产权养老设施购置养老居室房产，既解除了老年人为子女留下不动产遗产的后顾之忧，又通过房屋销售差价换取了优质养老服务，实现“产权+服务”，为老年人提供较为充足的养老服务保障。

法制日报：共有产权养老房模式值得推广

据国家发改委官员透露,2016年中国60岁以上的老龄人口已经超过2.3亿,预计到本世纪中叶,中国将进入深度老龄化阶段,老龄人口可能达到4.8亿左右。在这种背景下,唯有积极探索多元化养老,才能疏解养老压力。北京试点的共有产权养老房就是一种有益尝试。

这种模式的创新之处在于:一、购买人持有养老房95%的产权,基本是房子主人,在此养老心里踏实；二、降低了企业资本投入压力,有利于调动企业积极性从而增加供给；三、24小时养老服务,基础服务多达65项,这可以让入住老人享受比较完善的养老服务。

虽说居家养老、社区养老和机构养老各有优点,但也各有弊端。共有产权养老房则把这三种养老方式融为一体,这对老龄人口必然有一定吸引力。对企业而言,共有产权养老房投入少、风险小,再加上是朝阳产业,故而有吸引力；对政府而言,通过这种创新,让养老多了条出路。

另外,该房产可出借、出租、出售,也打消了购买人顾虑。为了防止该创新名不副实,相关政策对于入住人有严格的限制,即必须为年满60周岁(含)以上的老年人。可以说,政策设计比较完善。不过,该模式的实际效果如何,还需要一段时间来观察,关键是要听入住老人怎么说。

在笔者看来,这种养老模式在全国具有推广价值,能进一步丰富我国养老服务体系,既让养老市场多了一种模式,也让老龄人口有更多养老选择。但如果要推广这种模式,恐怕要采取更为灵活的方式以降低相关成本。当成本降低、需求增长,这种模式必然有更大发展空间。

一方面,购房成本可以适当降低。目前,恭和养老中心的销售均价是4.5万/平方米,虽然其价格低于商品房,但对收入有限的老年人口来说售价还是偏高。除非是子女出资购买房产让老人入住,如若不然,恐怕只有少数高收入老年人才能入住这种养老房,普惠价值就不能体现出来。

降低购房成本,既需要政府适当让利,在土地出让、税收等方面给予支持,也需要科学设计产权比例。如果适当降低购买人的产权比例,就可降低其购房总成本。笔者的建议是,不要一刀切地规定购买人持有95%的产权、企业持有5%的产权,应该设计多种比例以供购买人自由选择。

另一方面,服务成本可以适当降低。目前,恭和养老中心的老人每月需缴3000元服务费。考虑的该养老中心提供65项基础服务,这样的服务成本或许不算高。但我们也要看到,现在北京企业退休人员基本养老金每月是3770元,如果以此来衡量的话,相当一部分老人的经济压力不小。

能否采取灵活的服务和价格,值得考虑。如果设计多种服务套餐,每种套餐有相应的服务收费,由老人来选择,或者根据老人实际需要或者实际消费收取服务费的话,很多老人就不用每月支付固定的3000元服务费。这种一刀切的收费方式虽能保障企业利益,但会让老人丧失选择权。

据悉,试点的365套共有产权养老住房已入住了143户,入住率不算低。但如果适当降低购房成本和服务成本,相信入住率会更高。所以,无论是完善这种模式还是推广这种模式,都必须考虑老年人群的实际承受能力。

来源：综合法制日报 北京晚报