制图：王金辉

案例 1老人签卖房合同后病逝 继承人不同意卖了

家住北京的王老先生打算卖掉自己购买的单位分配房，在儿子家附近再买一套过去住，以方便相互照应。于是，他通过中介公司挂牌出售自己名下的房屋。

买房人李先生看中了王老先生的房屋。因为李先生的儿子明年要上小学，但李先生一家住在通州，距离孩子要上的学校特别远。夫妻俩就决定把通州的房子卖了，在学校附近买一套小面积的房子，以解决儿子上学的奔波问题。再说，孩子将来上中学也都在那附近。

李先生夫妇经过一段时间看房后，都看中了王老先生的房子，就与老人签订了房屋买卖合同。之后，他们便按照合同约定，交付了定金和首付款，贷款手续委托中介帮助办理。

然而，就在贷款手续办理过程中，李先生突然接到中介公司的电话，称王老先生突然去世了。

紧接着，王老先生的一儿一女找上门来。“我父亲生前卖房，没跟我们商量过，我们根本不知情。现在我父亲已经去世了，我们继承人不同意卖这套房子！”

面对这样的变故，李先生夫妇当场蒙了。但他们想起看房时，曾见过王老先生的老伴，“她当时也同意卖房，还签了一份同意卖房声明书呢。”

可是，王老先生的子女说，他们的父亲去世后，母亲也不同意卖房了。

律师剖析：以同意售房声明为准 子女应配合履行义务

北京市浩东律师事务所张海霞律师认为，该房屋性质上应属于房改房，在购买时使用了夫妻二人的工龄折算房款，是在王老先生和其老伴婚姻关系存续期间取得，应属于夫妻共有财产；在售房时，也需要经过配偶的同意。该房屋登记的产权人是王老先生，他是合法的产权人，其老伴是共有权人。

王老先生的老伴还在世，也同意出售此房屋，并已签署了书面声明书。那么，在王老先生去世后，无论他老伴是否同意出售该房屋，都应当以之前签署的同意售房声明书为准。

至于王老先生的子女们，虽然他们认为老人卖房时未经过他们的同意，而现在他们也不同意售房，这是否影响房屋买卖合同继续履行的效力？

张律师认为，王老先生在世时，该房屋属于老两口的夫妻共同财产，在财产权属上与其子女无关。

根据我国《物权法》第39条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。也就是说，老人出售自己所有的房屋无需征求子女的意见。所以，老人儿女们的意见并不能影响老人与李先生所签合同继续履行的效力，子女们的说法也不能获得法律支持。

如果王老先生的儿女不配合办理过户，那么李先生可以将老人的全部继承人都列为被告，起诉要求他们继续履行合同，配合办理房屋过户手续。

案例 2卖房老太太去世 购房者蹊跷成被告

今年初，家住在北京的小秦惹上了一场官司。因为小秦的单位要搬迁到通州，于是她在通州区购买了一套房屋，刚刚过户到自己的名下，正打算从东城区搬往新家，却不料坐到了被告席上。

“我是跟周老太签订购房合同，房本也是周老太的，就算她现在病逝了，我也不应该成为被告呀！”小秦对这件蹊跷事感到很不解。

原来，这其中有一个被小秦忽略的情节。虽然小秦所购房屋登记的产权人确实是周老太，周老太出售房屋时，她的丈夫赵老先生已经去世，但是这套房屋是老两口在婚姻关系存续期间购买的，并且使用了夫妻二人的工龄。周老太和赵老先生是再婚夫妻。在赵老先生去世后，他和前妻的三个子女跟周老太来往少了，周老太卖房时并未询问他们的意见。

周老太去世后，赵老先生的三个子女就把小秦起诉到法院，主张周老太与小秦之间的房屋买卖合同无效。“这房子有我父亲的份额，我们属于合法继承人，继母无权单独处分这房屋。我们不卖了！”

律师剖析：老太生前卖无权处分的房 继承人赔损失

那么，在周老太去世后，其继承人能否收回房屋？周老太与小秦之间的房屋买卖合同是否还有效呢？

张海霞律师认为，老两口在夫妻关系存续期间购房，二人并没有关于婚内财产的特殊约定，那么依据我国《婚姻法》第十七条规定，可认定涉诉房屋属于夫妻共同财产。法定继承人的第一顺位包括配偶和子女，在赵老先生去世后，他的子女作为法定继承人，也有权要求继承赵老先生的遗产。

在此张律师特别提到，该房屋中使用了周老太和赵老先生二人的工龄折算了部分房款。

以前的司法实践中，关于在购房时使用了工龄用以折算房款，该工龄被认为仅仅是一种福利待遇，而不能认定为财产权益，更不能直接将其转化为物权。

但是目前的司法实践有了新变化，在现实中确实存在较大争议。

有的法院认定：购房时使用了工龄折算为房款的，该折算部分的财产权益可视为遗产，被继承人继承分割。

还有的法院是一刀切，只要使用了配偶工龄购房的，无论购房时该配偶是否在世，一律认为购买的房屋属于夫妻共有财产。

不过在此案中，虽然购房使用了老两口的工龄，但因购房行为发生在夫妻关系存续期间，无论使用工龄与否，都应当属于夫妻共有财产。

所以，在赵老先生去世后，周老太不经过赵老先生的其他继承人同意，就将属于夫妻共同财产的房屋出售，属于无权处分。

但无权处分是否一定导致合同无效？张律师认为，由于小秦与周老太属于正常交易，虽然买卖行为涉嫌损害了第三人即损害赵老先生子女的利益，但并不符合我国《合同法》第五十二条规定的导致“合同无效”的情形，比如“恶意串通”等，所以不能直接导致合同无效。

周老太与小秦的房屋买卖合同，是通过房屋中介公司正常的交易渠道进行的，交易价格是公平合理的市场价格，涉诉房屋也已经过户登记到小秦的名下，房屋交接手续都已经办理完毕了。所以，小秦构成了法律规定的善意第三人，她取得涉诉房屋是合法的。根据《物权法》第一百零六条规定，作为受让人的小秦取得该房屋的所有权，应当受到保护。

该条中还规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；而受让人依法取得房屋所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

据此张律师认为，对于赵老先生子女们的合法继承权利，可以通过向周老太主张分割卖房款来维护，但是现在周老太也已经去世，所以他们可以通过向周老太的继承人主张其权利。

法律提示：合同一旦签订 不能随意解约

张海霞律师提醒大家，民事行为最基本的原则就是诚信原则，合同其实就是合意或者说意思自治的一致。所以，在民事活动中，讲究诚信是每个人都应当遵守的。在签订合同之前，可以先咨询一下，合同一旦签订，就是双方之间达成了意思自治的一致，没有法定的情节，必须履行，不能随意解约。

对于老年人来说，购房标的巨大，还是需要谨慎买卖，可以事先委托专业人士咨询和查询后，再签署合同。特别是对于共有房屋的处分，应当秉承诚信原则，经过全部共有人协商一致后再行处分。（文中当事人均为化名）

来源：北京晚报 记者 林靖