从自治到成立业委会北京一老旧小区如何三步走进“智慧城”？

用不着站在寒风里找钥匙，小区大门、楼道单元门的门禁都有人脸识别功能，一“刷脸”门就开了，同时，门禁系统还自动为居民们送来了春节祝福；安全问题也不用担心，小区内的监控几乎没有死角，楼下的智能停车棚，基本保障了院里的停车充电需求……这样一幕并非出自某个高档小区，恰恰是西城区东新开胡同甲31号，这样一个曾经问题诸多的老旧小区里。

小区人脸识别门禁给老人带来极大方便。

这里曾经一度失管

早在2016年，东新开胡同甲31号院面临着与诸多老旧小区相同的问题——这类小区基本都是由单位宿舍逐渐演化而来，日久年深，小区逐渐与原产权单位脱节，甚至原产权单位消亡等原因，小区濒临失管的状态。东新开胡同甲31号院在当年失管以后，居民们最先面临的难题是小区的环境出了问题，垃圾清运成了难点。

一个上世纪九十年代初投入使用的小区，264户人家，如今楼里的老人占了大多数，面对社区难题，该怎么管起来？当时，在新街口街道办事处、西里二区社区居委会的协调组织下，楼里的居民们第一次有了居民自治的想法。居委会书记桑丽娜回忆，当时主要是党员带头，召开楼门、楼层长会，积极征求居民们的意见，共同商讨如何来解决迫在眉睫的问题。很快，居民们就成立了临时协调小组，小区虽然失管，但没有瘫痪。“比如垃圾问题，我们当时聘请了3名工人专门来负责，居民自治大约持续了半年时间。”

从自治到成立业委会

在自治过程当中，居民们也逐渐发现了一些新问题。大家发现，通过自治管理，最大限度可以解决的，是小区的环境卫生问题、安全隐患问题等，小区秩序是有条不紊的，但设备老化等相关问题该如何通过自治来解决呢？

早在2016年7月，本栏目就曾关注过东新开胡同甲31号院。当时，居民们向市非紧急救助服务中心12345反映的，恰恰是社区的设备老化问题。小区的楼房都是高层，不比6层的红砖楼、4层的简易楼，光解决卫生问题是不够的，电梯、二次供水等特殊设备的维护和保养事关家家户户。

居民们意识到，小区想彻底管起来，还是需要一个物业，但对于绝大多数老人来说，怎么聘请物业、如何成立业委会都是过于新鲜的事物。街道办事处得知居民的需求后，为居民们聘请第三方专业人士为老人们宣传、讲解，聘请律师为大家答疑解惑。回忆起那段经历，桑丽娜书记说，小区原是教职工宿舍，老人们多是退休教师，出于教育工作者本能，虽然他们年岁都很大，但仍然保持着好奇心、求知欲，也愿意去接受新鲜事物，无论是谈居民自治，还是成立业委会、聘请物业，大伙儿都特别积极。“这个过程很顺利，2017年7月，小区召开了第一次全体业主大会，当年9月，小区的新物业就进驻了。我还记得当时很多老人都做足了‘功课’，提出了很多建议，甚至比专业人士还要周全。”

智慧社区令居民满意

补种绿植、路面修复、增加各类智能设备，经过2018年一系列的改造，2019年的春节，居民们享受到了“智慧社区”带来的丰厚果实。来走亲访友的，看到小区这一年的变化，都非常羡慕。自小区成为“智慧社区试点”以来，小区里的每一处变化，都是百姓最实用、最贴心的。桑丽娜书记说，所谓“智慧社区”，要体现的并不只是“高科技”，很多自动化设备的出现仅仅是一个特征，最终目的是要通过改造提升居民们的安全感、幸福感。

以小区的门禁系统来说，记者了解到，居民们开门的方式包括刷脸、刷卡、钥匙等6种，非常人性化。其中，刷卡开门是人、卡对应，门禁卡一旦丢失，居民们可到物业挂失，原门禁卡便不再起作用。给整套系统提供支持的是大数据平台，在将来的运作中，通过这个大数据平台，可以增加更多的服务内容，让居家养老更加便捷。

小区的智能车棚里，停放着居民们的电动车。记者走访时看到，充电设备使用率很高，据了解，这一系统目前是通过预充值进行付费的，电动车充满电后可自动断电，绝大多数居民都能做到熟练操作，智能充电也解决了老生常谈的“飞线”问题。

新闻延伸

这里的业委会

为何成立这么快？

在东新开胡同甲31号院采访时，记者最先注意到的细节是，无论是谈到居民自治，还是成立业委会同时聘请物业，几乎是一蹴而就，好像没有经历弯弯绕绕、无比曲折的过程，对比本栏目关注的诸多小区，这里成立业委会的过程真是太顺利了。这里的成功经验有没有值得其他小区借鉴的地方呢？一个小区有无业委会，对于业主来说，实际区别在哪？没有业委会会导致哪些权益得不到保障？

在今年北京两会上，市政协委员、北京易行律师事务所主任律师刘凝的一份提案中提到，据他调查，在现代物业管理方式已经普及20多年的情况下，本市居然有80%的小区没有成立业主大会和业主委员会。昨天，记者再次联系到刘凝委员。他表示，在物业管理的法律法规上，业主可以参照的有国务院《物业管理条例》和本市的《物业管理办法》。实际上，业主对物业的诉求和要求，都是通过业主大会、业主委员会来实现的。如果没有这样的完备体系，业主单独的诉求是没有法律效益的，对物业的约束力也是不够的，久而久之就会造成业主与物业关系的不对等。原本应该是服务与被服务的关系，于是就变成了业主被动接受管理的状态。出现这样的情况后，业主们难免就不愿再配合物业的工作，从而导致很多问题被搁置。

以东新开胡同甲31号院为例，能够迅速成立业委会是居民与街道、社区共商共议的结果。其中，社区为居民们提供了很大帮助，其中包括组织和引导，所以，社区的老人们也能迅速“进入状态”。刘凝提到，在国务院、北京市出台的相关法律条文下，或许可以就北京市的具体情况，适当放宽相应条件，就目前情况来看，小区成立业委会，应先由业主提出申请，在街道办事处备案，街道没有主动引导的职责权限，当业主出现自组织能力差、分歧大的情况时，街道也同时处于被动。“街道属于政府派出机构，要严格执行相关法律条例。相对来讲，在成立业委会问题上，居委会、村委会的灵活性相对大一些，可以发挥更大的作用，在业主自组织能力不足的情况下，来做更多的协调工作。”

无关小区的基础设施，无关人员年龄段的构成，成立业委会的成败究竟哪些因素是最实质的？刘凝提到，成立业委会也可以看做是小区小型民主的一次实验，是在充分协商的前提下进行的，居民思想意见能够统一是关键。

比如东新开胡同甲31号院，虽然老人多，但居民们大多是同事或同行，有着近似的阅历和思维方式，在利益方面也是高度统一的，在这种情况下，居民们的意见更容易达成一致。与东新开胡同甲31号院情况近似的老旧小区非常多，这样的居民构成模式，在业委会成立、聘请物业的相关问题上有“先天”优势，从这类小区抓起，会有助于破解老旧小区在升级改造方面的难题。