外企员工李洁（化名）在上海学习、工作近十年，她眼看着房价从2010年的“2万元”进入如今的“6万元”。她同年成为“沪漂”的朋友中，有人成功上岸，有人还在观望，有人继续坚守，也有人无奈离开。

事实上，近年来上海的调控政策一直是松紧并存，2016年政策进一步加码，2017年“五限”政策压顶，2019年放宽人才购房、落户条件。目前，上海楼市政策以微调为主，并未放松。

长期向好  调控松紧并存

“安家”的愿望是美好的，但居高不下的房价却把很多奋斗者挡在了“家”门外。《安家》中，海清饰演的宫蓓蓓和家人去看房，中介报出房价是65000元/平方米，家里老太太一脸不敢置信：“抢钱啊！”

和宫蓓蓓一样，李洁也想换套更大的房子。2018年，她和先生凑钱在上海购置小两居。如今他们一家六口住在一起，改善住房的愿望也越发强烈。

李洁一直懊悔自己没早买房和换房，“我对相关政策太不敏感了。”回首过去十年，上海楼市有过房价翻番的亢奋时刻，也有过成交量下滑的“冰封”阶段，而这些都和上海的楼市调控政策息息相关。

谈及上海房价爆发式增长的起点，可以追溯到2009年。那一年，在宽松的货币政策下，上海商品住宅供不应求。

2010年上海世博会释放一波红利，住房均价进入“2万元时代”。为遏制房价过快上涨，政策逐步收紧，新房成交量同比下降48%。

2015年上海房价攀升至“3万元时代”，这是因为宽松的信贷政策刺激了潜在购房者需求，当年上海新房成交量创新高。

2016年下半年上海房价首次突破4万/平方米，仅次于深圳位列全国第二名。2017年，上海楼市出台限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”政策，房价涨幅出现回调。

2019年，上海自贸区临港新片区微调限购政策，放宽人才购房、落户条件。上海新房成交量和房价总体保持平稳，新房成交均价进入“5万元时代”。

在“房住不炒”基调下，上海楼市主要以政策微调为主、松紧并存。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，土地的稀缺性导致商品住宅长期供不应求，供求失衡是上海房价居高不下的根本因素，“上海房价的抬升仍是长期趋势。”

外环以外 一二手房房价倒挂

作为房地产交易链中的重要一环，二手房市场必然会受到新房供需等指标影响。而在上海，一二手房的倒挂现象越发凸显。

在上海配套设施较好的内环区域，二手房的成交价格普遍低于其周边一手房的成交均价；但在外环以外大部分区域，一、二手房的成交则出现倒挂现象。

据克而瑞监测，出现严重倒挂现象的房源则主要分布在三个区域：松江区的大学城、松江新城等板块在9号线附近的区域，闵行区的浦江板块8号线附近的区域，以及浦东新区的金桥板块。

克而瑞研究中心研究员马千里分析认为，主要是因为这些板块的商品住宅多为动迁安置房，或者是配套商品住宅，因此一手房的成交价格明显较低。但值得注意的是，这些房源多位于地铁周边，交通方便，周边配套设施逐渐完善，对于大部分刚需而言，仍是一个价格洼地。

“上海的高房价及周边配套较缺乏、位置较偏的新房，让一些刚需购房者把目光转向了低价二手房源。”马千里补充说，这类房源多分布在中环以外区域，譬如顾村、春申、颛桥、西渡等板块，尤其是嘉定老城板块的低价二手房占比颇高。

供需两旺   高端住宅火热

《安家》里谈论的都不是普通房子，店长徐姑姑只卖动辄上亿的老洋房，其他中介卖出几千万的高端住宅也“只道是寻常”。《安家》第10集中，中介带购房者看的第一套，是位于上海顶豪聚集地陆家嘴的大平层。站在落地窗前，该中介激动地说：“上海最好的景观就在你眼下。”

的确，上海高端住宅历来傲视群雄，从2019年北上广深的豪宅成交数量便可窥见一二。有数据显示，高于10万/平方米的住宅成交量，上海是深圳的1.7倍，是北京的4.3倍，是广州的62倍。

近年来，上海高端住宅市场热度不减，千万级住宅成交量一度领跑全国。

据克而瑞研究中心杨科伟介绍，上海高端住宅市场可以划分为三个阶段：2006-2008年市场处于起步阶段，年均成交套数不足1000套。2009年成交量首次突破2000套，之后数年维持在2000-3000套的区间范围。近年来，市场进入爆发增长期，总价1000万以上成交量显著提升。2016年成交量突破1.1万套，同比增长47%。

不过，上海高端住宅市场并未“一荣俱荣”，各细分市场明显分化。杨科伟表示，1000-2000万入门级住宅仍是当下高端住宅市场成交主力，而总价2000-3000万以及3000-5000万的住宅成交量增长迅速。值得一提的是，这类市场受其客群局限，年均去化套数维持在100套左右，同比增幅着实有限。

杨科伟指出，“上海热点区域乃至板块房价犹存上涨动力。在改善置换需求成主流以及持续‘资产荒’背景下，高端住宅市场供需两旺的格局仍将维持。”