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官司“逼”出小区业委会成立确实难 政府协助业主维权看到曙光

2015-01-22 14:39 编辑:admin 来源:网络

2015年1月22日讯,上周,本报刊登的《成立业委会难》一文,引发许多读者共鸣。“业委会成立确实难”,是许多业主的心声。

 

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然而业委会成立难,是否意味着业主们只能放弃?业委会建立有哪些必要条件?西马庄园、曙光花园等小区业委会建立的成功案例,多少能给京城业主提供一些参考——不管是顺理成章,还是破除险阻,业主委员会的建立,总归需要些“人努力、天帮忙”。

 

两场官司 “逼”出小区业委会

 

2014年12月,一颗鲜红的公章,终于到了西马庄园业委会主任吴萍萍的手中。拿到公章的那一刻,吴萍萍才略感踏实,“有了公章,至少说明我们的业委会是合法的,可以正当维护业主的利益了。”
西马庄园位于通州区,拥有2850余户居民,业主们已为业委会成立之事奋斗多年,然而直到2014年初,业委会建设才第一次看到曙光:“可以说我们的业委会,纯粹是官司‘逼’出来的。”

西马庄园的业委会成立史,还要追溯到2011年,彼时的西马庄园已建成13年之久,从未成立过业委会。

“物业表示小区的液化气管道要置换成天然气,但每户要收取3900到4700元的改造费,交费晚的还要加钱。有些业主质疑收费的合理性,结果物业说不交钱的,今后天然气就不给入户。”不愿交钱的业主们,开始自发成立了维权组织。2013年7月10日,一纸“停气通知”贴到了小区中,通知中说明,由于小区原有液化气管道存在安全隐患停止供气。此前拒绝交费的业主,从此再无燃气可用,只能使用液化气罐或电磁炉烧水做饭,直至今日。

未通燃气的住户及部分被迫交了费的住户,此时开始进行联名起诉,从最初的300多户,一直增加到1004户,然而由于没有“诉讼主体”,法院不予立案,成为维权的难点所在。2013年8月,吴萍萍等人第一次向当地永顺镇政府提交了业委会成立申请,却没有得到批准。

事情的转机,发生在2014年3月,在一场由区镇各级政府、相关管理部门联合举办的协调会后,西马庄园小区的业委会成立申请终于被批准。

“官方一点头,事情就顺利多了,我们业委会从4月成立了筹备组,5月17号就召开了第一次业主现场大会。”大会持续了半天多的时间,虽然多有波折,现场还是收到了673张有效投票。加之小区志愿者们“入户跑票”,最终收集到1733张选票,超过业委会成立的需求。

然而业主投票如何保存、统计,再次成为小区业主们与相关部门的分歧点。吴萍萍等业主代表坚持选票要保存在业委会筹备组手中,当地主管部门则要求投票由己方保管、核实。

诸多争议,导致业委会的成立再次陷入停滞,2014年7月,西马庄园业委会(未备案)将通州区永顺镇人民政府诉至通州区人民法院,要求物业办按照相关法规,予以业委会备案。

“案子是9月开的庭,又过了两个多月,我们才拿到判决。”2014年11月,通州区人民法院做出判决,要求当地镇政府通过西马庄园业主委员会备案。吴萍萍等人的努力,终于有了结果。

“维权这么多年,唯一的成功就是把业委会成立起来了。” 吴萍萍坦言,业委会虽然成立,但今后的每一步,仍然难点重重,“我们现在既没有业主清册,也没有小区的设施设备资料,运行资金、办公地点,全都没有。没通天然气的业主,还得靠煤气罐生活。”

 

主动沟通 政府协助业主维权

 

比起西马庄园,曙光花园业委会的成立之路,可谓顺畅许多。

究其缘由,还要归结于街道办、居委会、业主和物业各方的支持。

小区业主回忆,在业委会成立之前,业主和物业公司之间的摩擦和矛盾正在不断加深,有了恶性循环的趋势。2004年,小区物业曾经把一名欠缴物业费的业主诉至海淀法院,要求业主偿付物业费。但经过法院调查,物业服务合同存在非法性瑕疵,因此没有支持物业公司的诉讼请求。物业公司上诉后,一中院维持了原判。

通过不同渠道了解判决结果后,小区里拒绝缴纳物业费的业主越来越多。而小区物业为了增加收入,开始降低物业服务,裁撤小区里的保安、楼门岗,还陆续把掌握在手里的小区的地下室出租,小区内8号楼的地下两层被物业改造成了一百多个小房间,办成了地下旅馆,遭到业主们的极力反对……

“我看到小区的楼顶和环境被破坏得很严重,觉得必须要维权了。”2009年,住在5号楼的胡女士,听说旁边小区里有业委会,专门跑到居委会,询问曙光花园是否有业委会,寄希望于业委会能挽救小区,摆脱物业服务恶性循环的状况。听到否定的回答后,“我又接着问我们小区为什么没有业委会,居委会的工作人员告诉我,因为小区里没有人牵头。”

“那我来牵头!”胡女士向居委会表达了自己的意愿,得到了居委会的支持。居委会给她详细解释了如何成立业委会的步骤,还帮助她联系上了街道办事处。胡女士自己也找到了附近两个小区的业委会,向对方取经。在居委会的帮助和支持下,曙光花园召开了居民代表会,成立了业委会筹备小组,唐正一、赵满华等居民代表和部分业主积极走门串户,征集业主们的签名:“我们当时还在小区里张贴了很多选举业委会成员的告示,这些公示都是居委会帮助我们盖的章。”

2010年6月,业主大会终于顺利召开,选出了业委会委员,2010年7月,曙光花园小区业委会备案后正式成立。

“业委会成立后,物业服务也逐渐有所改善。业委会重新核查了小区的广告收入,逐渐把小区里部分地下空间的使用权从物业控制下要了回来。”经过几年的工作,胡女士表示,业主必须团结一致,舍得下大力气,把本小区的业主大会、业主委员会成立起来,并坚持不懈地让业委会长久持续,才能真正为业主维权,“在筹备成立业委会和业委会成立后,都必须要尽量争取到居委会和街道办事处鼎力支持,并与之保持良好沟通。”

 

利益一致 业委会助推物业服务

 

跟多数小区经过多次拉锯才能成立业委会相比,位于西城的新融苑小区业委会成立得一帆风顺,小区1999年开始入住,第二年就召开了业主大会,选出了7名业委会委员,到西城小区办备案之后,就开始正式运转了。

之所以这么顺利,业委会高主任认为有两个重要原因:一是小区里的住户都在金融行业就职,而且很多都在一个单位,大家互相认识,征求小区业主签名的时候很方便,召开业主大会也非常和谐,另外就是物业公司也非常配合。

物业公司的钟经理就由衷地觉得小区有业委会特别好,他表示,小区有业委会实际上会对物业公司的运转很有帮助,“2002年,我们小区被评为市优,评选项目有九十多条,其中有十几条都是关于业委会的,如果我们小区没有业委会,肯定评不上市优呀。”

这几年,新融苑小区每年都会请业主对物业公司的服务进行评价,满意率都达到98%以上,有两年甚至是100%。

钟经理表示,这几年,因为小区停车位不足,物业公司多次协调业主对小区车位进行弹性化管理,业委会也从中做了很多工作:“有的业主不理解,业委会的同志帮我们跟业主沟通,还帮助我们找当地的相关部门,申请了路边的停车位,没有业委会,这些单靠我们是做不到的。”

 

【支招】

“业委会成立,才是困难的第一步”

 

路军港(社区管理专家,原宏大北园业委会主任):

很多小区带头人说,成立业委会困难,有的经历几个月,甚至几年都难以成立业委会,为什么难呢?

首先我们应该明白为什么成立业委会。成立业委会,是希望有个组织来监督物业履行物业服务合同、协调业主和物业之间的矛盾,也希望有个组织能站出来为业主说话,把开发商和物业侵蚀我们的利益要回来,同时配合政府协调居民的关系,真正达到和谐共处。

许多业主对成立业委会不配合,不积极参与,导致召开业主大会困难。主要原因还是业主不明白小区的所有资产,都有自己一份,不知道自己应有的权利是什么,所以要不断宣传,告诉大家只有自己的家园好了,房子才能增值保值。

物业公司不配合业委会的成立,往往是物业认为业委会成立后就会换掉它,或者成立业委会就是为了和它“对着干”的。对于这样的想法,业主应该与物业沟通,业委会的成立是为了协调物业和业主之间的关系,甚至帮它们催缴物业费,而不是针对它们成立的。与此同时,成立业委会是大势所趋,法律赋予业主的权利,谁也阻止不了。

成立业委会缺少资金支持,可以有几种方法解决。一是找开发商要经费,这是相关法律给它规定的义务,二是物业提供,三是街道提供。即便以上几方都不提供资金,业主还可以集资捐献,或者先期垫付,有了公共收益后,再还给业主。

在业主办理业委会成立相关手续时,有个别会碰到街道和居委会不配合的情况。这往往是由于我们的基层工作人员对于法律法规不清楚,理解不够深厚,因此业主在提供相关资料的时候,可以标注出资料办理根据的是相关法律法规中的哪一条哪一款,政府人员都会照章办事。

业委会成立后,也并非万事大吉了,往往业委会成立,才是困难的第一步。建议业委会主任、委员不要一上来就炒物业,能协商还应以协商为主,毕竟物业对于园区设备设施是最熟悉的。协调老物业和开发商要有策略,必要时打官司一定邀请专业的律师。在自己多学习相关法律法规的同时,还可以请业内专家和经验丰富的人做业委会顾问,并尽快建立好业委会相关的制度,财务随时公开,供业主查询。

 

来源:北京晚报 主笔:吴楠 周明杰 插图:宋溪

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