在古代,因为生活的需要,也会有房产的交易,但整体来说并不像现在这么频繁和规范,在封建社会里,因为统治者出于管理的目的,房产交易还有一些限制措施。
作者 李开周
地契
古时卖房先问族人和邻居买不买
西汉建立不久,大约在汉高祖刘邦的老婆吕雉吕太后当政的时候,朝廷颁布了如下规定:“欲益买宅,不比其宅,勿许。”(《二年律令·户律》)
这条规定的意思是说,你想买房,可以,但有一个条件:你要买的房子必须紧挨着你现有的房子。为什么会出台这样奇怪的限购政策,解释起来是很复杂的,这里概括地给出这么两条原因:
一、西汉初年土地私有化还不明显,居民的宅基由政府统一划分、统一分配,一户家庭只给一块宅基,政府不希望再出现土地兼并,不希望部分居民坐拥多处宅基而另一部分居民却身无立锥之地。所以政府一方面限制出售:“受田宅,予人若卖宅,不得更受。”(《二年律令·户律》》凡是国家分给你的房子或宅基,你可以卖掉,但是卖掉之后就不能再申请分配了;另一方面限制购买,“不比其宅,勿许。”想买房可以,问问你东邻王大妈或者西邻赵大爷是不是刚好要卖。事实上,一人想买房而刚好其邻居又想卖房的概率是不会很高的,因为这个缘故,西汉初年的住房交易也非常少见。
二、西汉登记人口和房产,用的是很原始的“手实”加“举发”手段。家里有多少人,住多大面积的房子,你自己报,这叫“手实”。万一你为了少交人头税和财产税,少报人口和房子怎么办?不怕,政府鼓励邻居检举揭发,揭发属实,抓你坐牢,没收你的家产,一半家产充公,一半家产用来赏给检举揭发你的邻居,以资奖励,这叫“举发”。限制你只能购买紧邻的房子,等于是把你和你的家庭固定到了一处,这样一来,邻居便于检举,政府便于管理。
进入唐朝,政策又变了。这期间,出台了一种持续了一千多年的限购政策,我用八个字来总结,叫做“求田问舍,先问亲邻”。唐朝的规定是这样的:“天下诸郡,应有田宅产业,先已亲邻买卖。”(《唐会要》卷85)全国不管哪个城市,一切地皮和房产,想出售,先问你亲戚和邻居买不买。
五代十国的规定:“如有典卖庄宅,准例房亲邻人合得承当。若是亲邻不要,及著价不及,方得别处商量,和合交易。”(《全唐文》卷996所载后周广顺二年律令)卖房的时候,先问四邻和族人是否想买,如果他们不愿,或者出的价太低,你才能卖给其他人。
宋朝的规定:“应典、卖、倚当物业,先问房亲,房亲不要,次问四邻,四邻不要,他人并得交易。房亲着价不尽,亦任就得价高处交易。”(《宋刑统》卷13)比五代十国时还要细致,还明确了征求意见的顺序:先问族人,后问四邻。
元朝的规定:“前去立账,遍问亲邻,愿与不愿执买,得便与人成交。”(《至元二年晋江县务给付麻合抹卖花园公据》,收录于《中国历代契约会编考释》)光口头上征求亲邻同意无效,还得立一张“问账”,让族人和邻居在上面挨个签字,大伙都同意你卖房了,你才能出售。
明朝的规定跟元朝相同,这里不赘述。事实上,一直到清朝,甚至到了民国,“求田问舍,先问亲邻”的规矩还在局部地区持续。
民国初年,北京有个锦什坊街,锦什坊街有个马勺胡同,马勺胡同里有个小院,小院里盖了四间瓦房。这四间瓦房的主人姓胜,叫胜奎,满洲人。在满清倒台之后,丢了铁杆庄稼,坐吃山空,到了民国三年,不得不把小院卖掉。卖了多少钱呢?纹银225两。胜奎的房子卖钱不多,费的麻烦却不少。满清刚建国那会儿,限制旗人卖房,真要卖,只能卖给旗人,不能卖给汉人。乾嘉以后,这个禁令形同废纸,政府的限制没了,亲族和四邻的限制仍然存在。胜奎为了卖房,得给本旗都统、本甲佐领送礼,给堂哥堂弟堂伯堂叔送礼,给周边的街坊邻居送礼,换来他们的书面同意后,才能把房卖出去。
因为亲邻找麻烦而不得不取消交易、退换房产的案例屡见不鲜,解放前夕,还有人在买房之前,先在报纸上刊登启事,让原业主的族人和四邻直接跟购房人联系,如有意见赶紧提,别等成交之后再找后账(参见1946年11月1日杭州《正报》第一版《国立浙江大学置产征询》,上海《申报》、重庆《新民报》、广州《民国广州日报》等民国报纸也经常刊登类似启事)。
买卖房屋,只要买主卖主两厢情愿就足够了,干嘛还得经过卖方族人和邻居的同意呢?这里有他们什么事啊!概括来讲,原因无非两条:
首先,为了保护宗族财产不流失。您知道,古代中国从来不存在明晰的完全属于私人的物权,一切不动产在法律和道德两种层面都是既属于个人又属于族人的,尤其祖辈遗留的房屋,如果未经叔伯兄弟的同意就拿来出售,极可能会引起持久的甚至大规模的同族争斗,即使是出于维护基层稳定的目的,地方政府也必须要求“求田问舍,先问亲邻”。
其次,跟西汉时一样,为了便于亲邻检举,进而便于政府控制每一户居民。简言之,政府人为设置亲邻障碍,必定减少住房交易,必定增加居民迁徙的难度,这样把百姓都固定到土地上,统计人口也好,征收赋税也好,勘破案件也好,都变得很容易。
民国房契
明朝禁止官员在任职地买房
从元朝开始,还出现了一种有趣的购房政策:不许当官的买房。
严格讲,不是禁止所有官员买房,而是禁止蒙古官员在原南宋统治区域如江苏、浙江、福建等地买房(参见元刻本《大元圣政国朝典章》卷19《禁官吏买房屋》)。为什么做出这种规定呢?还是两条原因:
一、蒙古人灭了金国、西夏、大理和南宋,从前朝那里继承了许多房产。在灭国的过程中,平民死伤无数,那些平民的房子也因为无人看管而收归朝廷。这样在元朝初年,朝廷手里就握有大量房子,可以随心所欲地分给中央干部和地方干部,作为他们的办公楼或者家属院。换句话说,大多数蒙古官员都能分到房子,没必要再去购买。
二、南宋刚刚灭亡那会儿,一批蒙古人跑到江南做了领导,这些领导素质极低,嫌分到的公房太小,出去借住或购买民房。借住民房的不仅强拿强要,而且强奸杀人;购买民房的也很蛮横,譬如一套房市价十万,他们只给五千,甚至一分钱不给,弄一张假合同,逼着原业主签字画押,那房子就成他的了(参见《至正直集》卷2《宋末豪民》)。他们这样做,很像后来日本鬼子进中国,激起了极大民愤,各地义军纷纷起兵抗元。为了抚慰江南、化解民怨,元世祖忽必烈于是颁布了禁止蒙古官员在江南购置产业的严令。
到了明清两代,不许官员买房的政策进一步扩大化,朝廷禁止所有官员在工作所在地买房。
明朝的规定是这样的:
“凡有司官吏,不得于见任处所置买田宅。违者笞五十,解任,田宅入官。”(《明代律例汇编·万历问刑条例·任所置买田宅》)敢在工作所在地买房,让朝廷得知,扒光屁股打五十板,开除公职,最后还要没收你买的房子。
清朝的规定除了照搬明朝上面这一条法律外,还对旗人有所限制。
“旗员历任外省,有在任所置产者,勒限责令,变价回旗。如有隐匿不报,查出财产入官,地方官失察,照例议处。”(《乾隆实录》卷8)凡旗人去外地工作,胆敢在工作所在地买房,其所买房产由朝廷强制拍卖,拍卖所得归政府所有。如发现旗人在工作所在地买房,当地官员也有责任向朝廷举报,如不举报,一旦查出,跟着买房的旗人一起受处分。
原因其实很简单:官员受贿的形式多种多样,唯独无偿或者低价受赠不动产难以查清,既然难查清,干脆就不让他们在工作所在地地拥有房产。不管是谁,只要在任职地买了房,就默认他是贪污,就摘他的乌纱帽,打他的屁股,没收他的房子。
更有意思的是,在乾隆时期,不光严禁旗人在工作所在地买房,还严禁旗人官员带着年满十八岁以上的儿子上任。乾隆七年,“定旗员子弟随任之例”,“向来旗员子弟随任在外,年至十八岁者,例应来京。”“子弟在京长养,年过十八岁以上者,非奉特旨,不得随任。”(《乾隆实录》卷158)旗人在外地做官,其儿子(也包括孙子、侄子和外甥)如果不到十八岁,可以跟着他在工作所在地居住;如果超过十八岁,必须送回北京。
为什么会有这样的规定呢?跟当时旗人子弟过于蛮横有关。据《乾隆实录》记载,旗人在外地做官,其子弟如果跟着上任,则会祸害地方百姓,碍于旗人官员的面子,地方司法机关还很难惩罚他们,乾隆思来想去,干脆把这帮“衙内”留在北京,强迫他们跟他们当领导的爹分开。因为北京是天子脚下,旗人子弟再横,也不敢在皇帝跟前发威,这样管束起来就容易多了。
晚清可分期买房
民国上海可按揭
现在咱们买房,钱不够,可以分期,也可以按揭。分期是直接跟开发商打交道,把不能一次付清的房款分开来交,每月交一点,什么时候交清,什么时候过户;按揭是间接跟开发商打交道,先让银行代付,把房款一次付清,然后每月还钱给银行,什么时候还清,什么时候把房本儿拿走。
跳进历史长河里追溯一下,分期和按揭都不是新鲜事物,分期购房曾经在满清北京盛行,按揭购房曾经在民国上海盛行。
满清北京分期购房,仅限于旗人,而且仅限于公房。您知道,满清前期对旗人施行的是免费分房政策,原则上,一品官分20间,二品官分15间,三品官分12间,四品官分10间,五品官分7间,六品官分4间,八品官分3间,九品官和没有品级没有工作的普通旗人每人分两间,只要是旗人,人人有房住。后来公房不够分了,旗人内部苦乐不均,清廷开始搞房改,免费分房变成了福利购房——朝廷按优惠价把公房卖给旗人,一家只许买一所,不许多买,不许骗购。然而即使按优惠价,也有一些旗人买不起,不能一次缴清房款,于是从乾隆年间起允许分期,房款在千两以上的,可以首付一半,剩下的8年之内付清。嘉庆即位后,旗人分期购房成为定例,无论总价多少,都是首付一半,还款期限则视房款而定,500两以上的7年付清,300两以上的6年付清,100两以上的5年付清,如果房款在100两以下,限4年付清。
现在分期购房,开发商是要收息的,譬如一次付清是100万,要是分10年付清就得收您160万。乾嘉时期旗人分期购买公房则无需付给朝廷利息,只要在朝廷规定的还款期限内还清就行了,这也算是朝廷对旗人的一项优惠政策。记得上世纪八九十年代我们搞房改的时候,国家对干部们购置公房也有一定的优惠政策,是吧?
进入民国,分期购房不常见,按揭购房却在上海流行过。
民国十六年,著名中医陈存仁在上海老城区买房,一幢两层小楼,卖方喊价25000块大洋,陈存仁手头只有5000块,从朋友那儿借了10000块,钱还是不够,只好先签房契,然后拿着房契去某个钱庄求助。钱庄用房契做抵押,替陈存仁付清了余款,陈某住进新房之后,再向钱庄还本付息,什么时候清帐,什么时候拿走房契。这就是典型的按揭购房,只不过当时办理按揭的是钱庄,而不是银行。也有银行提供按揭服务的,像在上海开设分行的花旗银行和香港国民商业储蓄银行,都有按揭项目。
1936年3月4号的《申报》评论说:在上海买房跟在其他城市买房不一样,在其他城市买房,必须攒够全款,所以房地产交易量不大,房价也不是很高;而在上海,“以三四成之垫本,即可购置产业,向中外行商押抵六七成之借款”,只需要首付30%到40%,就能去中外金融机构办理按揭,买下房子。民国时期上海的房地产市场一枝独秀,房价畸高,原因之一就是可以按揭。
身在北京的鲁迅就没有这么幸运。五四运动那年,鲁迅在北京买房,买的是一处四合院,前后三进,房子二十多间,总价3500块大洋。除了这笔房款,鲁迅还得付给房产中介173块大洋的佣金,办房产证时又要缴给政府180块大洋的契税和印花税,另外为了安装自来水,还得向自来水公司缴纳初装费115块大洋。房款、佣金、税费、自来水初装费,几项开销加一块儿,差不多4000块大洋了。鲁迅刚上班(此前因为辫子军进京,鲁迅曾从教育部辞职,把工作丢了),没那么多积蓄,把绍兴老家的祖宅卖了,还是没凑够,只好去银行贷了一笔500块大洋的短期贷款,为期3个月,月息“一分三厘”。
一分三厘就是1.3%,折成年息是15.6%。现在去银行办按揭,为期10年或者15年,年息也不到13%,而鲁迅短短3个月的贷款,年息竟然超过15%,利息实在是高。
不是银行坑鲁迅,故意问他一个人要高利,在整个民国时代,银行的利息都比现在高得多。民国经济学家吴承禧说过:“中国银行界放款利息之高,真非世界各国之所能及。”以天津、上海、北京三地的国有银行为例,为期一年的普通贷款,利息最低10%,高的则在16%以上。而且还不是你愿意支付高额利息就能贷出钱来,还得有地契、商铺、定期存折之类的物品做抵押,要是没有抵押,就必须有富商或者知名人士做担保。鲁迅当时在教育部上班,绝对能找到担保,所以他去银行贷钱还行,换作一般市民,银行根本不理,急需用钱的时候,只有通过民间高利贷筹款。
民间高利贷的钱容易拿到,利息却比银行还高,月息一般高达8%,还是“驴打滚”的复利,折成年息在150%以上。
八道湾十一号
孙中山呼吁不动产登记
但是古代中国并没有房管局,也没有房本儿,古人买卖二手房,其产权证明主要就是那张房契,如果要过户,只能让房契过户:买卖双方重新签一张房契,然后去衙门缴纳契税,让县太爷在房契上盖一个红戳儿,再撕下房契的存根部分,留在县衙里作为备案就行了。
想让房契过户,必须得缴契税,这个规矩从北宋一直延续到到清朝末年,其中契税税率一直在变,最低2%(宋仁宗即位时),最高9%(康熙平三藩的时候),再加上各种各样附加税,最多能占购房款的16%。也就是说,你花100万买了一套房,光过户可能就得花掉16万元!
为了省下这笔钱,古人买房往往并不过户。打个比方说,小明今年把房子卖给了小强,二十年后小强又把这套房子卖给了小红,小红又在三十年后将房子倒卖给小芳,如此这般过了半个世纪,你再看房契上的业主姓名,竟然还是早已作古的小明!
房产交易不过户,遇到购房纠纷会非常麻烦,假如小明的子孙强行霸道,找小芳要房子,小芳连个证据都拿不出来。所以从北宋到清末,历代政府都在劝说购房者过户,这样做一是可以减少纠纷,二是还能增加政府的契税收入。
问题是过了户也不一定安全。古代政府没有电脑,档案管理异常混乱,县官每隔两三年就能换一届,假如新上任的县太爷是个糊涂蛋,是极有可能把购房者留作备案的房契存根(清朝称之为“契尾”)弄丢的。存根丢了,新业主的不肖子孙再把房契弄丢了,从此无凭无据,你说房子是谁的?谁拳头硬就是谁的!翻翻《名公书判清明集》,再翻翻《三言二拍》,房产纠纷俯拾皆是,史不绝书,把父母官搞得头大如斗,其中关键原因就是交易混乱、产权不明、档案管理太落后的缘故。
进入民国,国父孙中山先生为了厘清产权,减少纠纷,呼吁进行不动产登记。各地市政府先后响应孙先生的号召,纷纷在地方法院下面设立“登记处”或者“登记局”,让当地业主都主动去法院申报房屋位置、房屋面积、房屋质量和房屋现值,登记处或者登记局先审查,再公告,确信没有产权纠纷了,再登记备案,最后发给业主一张《不动产登记证》。
1925年4月,北京地方审判厅登记处在全城张贴不动产登记布告,是用白话文写的,容我抄录如下:
“本厅自民国十一年九月一日创办不动产登记制度,已经印发过十几万张传单,对大家说明了。北京的土地房屋自庚子变乱后,关系很复杂,有补签的,有失契的,有盗典、盗卖、盗押的,打官司的实在不少,一经登记处登记,权利就算是永远确定了,什么盗卖伪造的事情均敢保其没有,即万一遇到兵灾水火,契据丢失,不须登报声明,不须找铺保补契,就可以对抗第三人。从本年4月1日起,土地房屋每价值千元,只收一元登记费。”
这份布告向广大市民重申了不动产登记的好处,也公布了不动产登记的收费标准:土地房屋每价值一千块大洋,登记费只收一块大洋,千分之一的收费率。怎样来确定“土地房屋价值”呢?那时候的做法特别简单,法院不去估价,完全靠老百姓自己申报,报多少钱就是多少钱。
那位说了:既然报多少就是多少,那我为了少缴费,就使劲往少里报,我的房子价值100万,我只报100块好了。您可千万别这样,因为孙中山先生给民国每一部《土地法》都定下一个基调:只要业主申报的房价明显低于市价,政府就有权利按照他申报的价格强行征收。
来源:北京晚报 北晚新视觉网