北京瀛海府开盘当日全部售罄限竞房开卖对二手房市场有何影响？

6月9日，北京市首个限价房入市项目——瀛海府正式开盘。据了解，开盘当天所推房源全部售罄。与此同时，与瀛海府同批取证其他项目也将于近期入市。对此，业内分析人士称，预计接下来多个限房价项目将陆续履行相关手续，入市供应，北京房地产市场或将迎来一波供应高峰。

上周六（6月9日），位于大兴区瀛海镇的瀛海府率先开盘

开盘即售罄受热捧

近日，据北京市住建委官网公示信息显示，北京四个限房价项目瀛海府、金樾和著、旭辉城、熙悦林语的预售许可证批准信息进入公示阶段。

上周六（6月9日），位于大兴区瀛海镇的瀛海府率先开盘。据公开资料显示，该项目均价52449元/平方米，主力户型为88平方米3居。一位接近瀛海府的人士告诉记者，项目首期共推出194套房源，当天全部认筹。

北京房地产业协会秘书长陈志分析认为，瀛海府所在的大兴南海子公园周边在售项目大多为高端改善项目，瀛海府的单价优势是否能有效聚集区域客流还有待考究。每个购房人的需求不同，未来限竞房将源源不断，购房人还是应该理智选房，不要盲目抢房。

另外三个取证限竞房项目是，位于房山区良乡镇中心的金樾和著，地铁良乡大学城西站以南的旭辉城，以及大兴区旧宫镇的熙悦林语。据了解，上述两房山项目销售均价不超过38994元/平方米，熙悦林语销售均价不超过52315元/平方米。

根据限房价项目销售管理通知，开发建设单位在销售时不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。

“无需捂盘尽快出货”

除了上述4个项目外，记者了解到，还有几个限房价项目也正在履行价格评估等相关手续，预计近日将获批预售许可证。

据中原机构统计，包括已经拿到预售证的限房价项目，目前已供地限房价项目共有62个，合计可售面积约为600万平方米（含地下部分），总货值约3000亿元左右。而在短期内，能够入市房源有望超2万套。

一限竞房项目销售负责人告诉记者，其所在企业在京项目多为限竞房，如果能在6月底前取证，就能赶上完成上半年任务。

面对未来的激烈市场竞争，限竞房项目争相抢先入市，率先收拢购房需求成为房企共同的选择。对此，思源地产首席分析师郭毅称，如果土地市场依旧保持与去年相同的供地速度和竞地规则，土地市场和商品房市场供量同步增加。“一方面微观楼市很可能因供量集中，供不应求造成滞销，另一方面商品房的滞销也将向土地市场传输，有可能造成土地流拍流标。今年开发商已经开始精选土地，而随着限竞房开闸，房企真正面临去化压力时，这一趋势将更加明显。”郭毅如是说。

除完成业绩外，中经联盟秘书长、优铺创始人陈云峰还认为已限制房子销售的最高价格，就房企而言没有必要捂盘。“拿地有成本、开发需贷款，每天积压的利息、现金成本很高，在价格被限制后，越尽快出货，房企开发付出的代价越低。”陈云峰如是说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“此次限竞房交易对于未来房企的项目开发有较为明显的影响。”严跃进称，如果市场销售情况较好，也会在一定程度上提高房企未来拿限竞房地块的积极性。

平抑房价作用明显

将陆续入市的限竞房，会对正在回暖通道中的北京二手房市场产生怎样影响？

5月，北京二手房市场延续了春节后的回温趋势，二手住宅网签量再度上涨，达到2017年“317新政”后的单月最高。数据显示，5月份北京二手住宅共网签18096套，成交量创下了14个以来以来的新高。环比上涨32.3%，同比上涨67.5%，二手房成交均价环比4月份上涨0.6%。

中原地产首席分析师张大伟认为，“从2017年4月开始到现在12个月内房价累计跌幅超过15%，部分区域房源价格跌幅接近20%。对于部分购房者来说，当下北京的房价已经跌到心理价位。目前北京楼市二手房的成交量依然属于平稳周期中，5月实际剔除学区交易等影响，市场真实成交二手房在1.5万套左右，这一成交量在2009年来的市场属于平稳期成交量。整体北京市场看，已经逐渐从2017年三四季度的最低迷中，逐渐平稳。”

张大伟称，后期伴随着限竞房、共有产权房项目的大批入市，刚需将在新房市场有更多选择，北京二手房市场继续升温的后劲恐怕已经不足。

郭毅则分区域分析了限竞房入市对楼市的影响。郭毅表示，新入市的限竞房中有两个位于房山，合计提供约2000套的新房。未来2000套新房的入市，对区域楼市将产生巨大冲击，有可能会吸聚整个京西五环外区域的新房及二手房置业需求，造成房源去化速度的减慢，并因此作用到区域房价水平，特别是对京西的二手市场，将会起到拉低二手房价的实际收效，给刚刚出现复苏契机的二手市场造成重压。

另一入市的限竞房瀛海府位于大兴瀛海镇，郭毅认为，该项目的预售均价为52449元/平方米，最高不得超过55071元/平方米，与紧邻两商品住宅项目突破6万元的成交价格相比，优势较为明显。另外，瀛海府可售住宅的体量较小，计划预售的面积也不过33842平方米，约可提供300余套限竞房，而大兴南海子周边在售项目大多为高端改善项目，瀛海府的单价优势将有效聚集区域客流。

对于新房市场，张大伟认为，目前拿到预售证的4个限竞房项目合计建筑面积达到了25.7万平方米，这25.7万平方米签约后，将直接拉低北京2018年上半年北京楼市均价2%-3%。其他非限价房项目的预售定价有望平稳。