贾跃亭又亏了，北京三里屯这个“万众瞩目”的大楼再次流拍

经历过一次流拍后，贾跃亭的世茂工三昨天被再度拍卖。但在今天上午10点拍卖结束前，这个“万众瞩目”的大楼连一次竞买报价都没收到，注定再度流拍。

世茂工三位于朝阳区工人体育场北路上，地处北京最时尚、最繁荣的三里屯商圈。

但这样的地段并没能帮助贾跃亭。过去三年，世茂工三一直风雨飘摇。

公开信息显示，“世茂工三”原是世茂集团耗资30亿元打造的综合体，包含品牌商业、写字楼。2016年5月，世茂股份将其转让给乐视控股，交易价款合计29.72亿元。

接手之后，乐视也曾豪言壮语，计划将其打造成拥有乐视生态世界、产品展示等功能体的项目。但一切都没来得及开始，就结束了。拿到该项目3个月后，世茂工三就被抵押给中信银行，主债权数为17.54亿元，债务履行期限为7年。这则消息还是通过法院公开的司法鉴定评估报告得知的。

此后几年，该项目曾多次传出有意出售的消息，直到今年1月，世茂工三被公开拍卖。该项目虽然评估价为32.89亿元，但1月的起拍价则降到了23.02亿元，缩水约3成。即便如此，仍没能获得竞买报价，终于流拍。

4月14日，世茂工三再度被公开拍卖，起拍价为21.87亿元。虽然起拍价下调了一个多亿，但结局未变。更讽刺的是，5万多人围观，只有1人报名，0个竞买记录。

地处三里屯黄金地段，又包含写字楼业态、商业零售业态和复式公寓多种业态，为什么世茂工三就卖不出去？

“原因不是价格高低，而是机构投资者看不到这个项目的投资价值，没有稳定的现金流，自然不会有人出价。投资者看不到机遇，看到的都是风险和挑战。”第一太平戴维斯华北区助理董事研究部负责人李想说，世茂工三最主要的问题是经营差：写字楼的部分面积已散售，集中在小业主手中，管理困难；商业零售业态主要是餐饮、儿童教育等，品牌相对平庸；复式公寓面向周边办公的外籍人士，经营虽然相对较好，但也不是现金流的主要来源。“三里屯商圈是潮流之地。如果做中低商业业态，根本不可能吸引客流。”他说。

大势近来其实不错。北京大宗存量物业市场去年开始很活跃，今年一季度共录得6宗大宗物业成交，成交金额合计高达人民币112.79亿元，主要集中在写字楼项目上。综合来说，这些成交的项目或存在物业管理优势，能产生稳定的现金流；或存在升值空间和潜力。不过，世茂工三“完美”地把这两点避开了。

工体三里屯的优越位置让这一地段的写字楼项目一直很受追捧。最典型的例子就是旁边的盈科中心了。近几年，盈科中心虽然数度易手，但总让市场惊叹。

此前改造中的盈科中心

2014年，李嘉诚之子李泽楷旗下的盈大地产以9.28亿美元（约合57.5亿元人民币）出售北京盈科中心。“出售之后，盈科中心改造升级，原来的百货也撤出变成办公空间，引来更多高质量公司入驻，租金水平一下子大幅提升。”李想说。到去年底该项目转手卖给链家左晖旗下的北京愿景明德管理咨询有限公司时，成交价格已达到约105亿元，资本价值升值近一倍。

“经营运营、管理、升值潜力是决定世茂工三命运的关键，两次流拍一点也不意外，这是必然的结果。”他说。

回头看世贸与乐视三年前的那次交易。“老牌地产大哥”世贸堪称完胜，既把糟糕的项目顺利转手，又拿到近30亿元。

当年的贾跃亭，或许不觉得这单交易亏了。毕竟，那时的乐视顺风顺水，轻而易举便能融来大笔资金。但世事难料，跨足房地产竟成其一大败笔，不仅没能盘活资产，反倒被资产拖累。