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“咱小区现在可好多了” 北京首现“职业经理人”物管模式

2019-07-12 13:40 编辑:TF003 来源:北京晚报

“咱小区现在可好多了,有什么事儿都可以找职业经理人,环境变好了,大家伙儿也满意多了。”昨天下午,站在社区的智能垃圾分类回收机前,枣园尚城的居民、居民议事会的议事代表尹连和说道。

谁说上市公司才有职业经理人?小区的物业管理也可以有职业经理人!位于大兴清源街道的枣园尚城回迁社区,就有一个7人的职业经理人团队,接受业主的委托,以物业管家的身份专门从事物业管理工作。这也是本市首个推行“职业经理人”物业管理模式的小区。

旧貌

老物业啥也不管小区陷入半瘫痪

“我们为啥会成为第一个‘吃螃蟹’的人?还不是因为原来的物业公司什么都不管。”提起过去,枣园尚城社区的社区书记刘金红直摇头。

位于大兴清源街道的枣园尚城社区,是一个回迁社区,南、北两个区的建筑面积共24万平方米,共有20栋居民楼,居民2154户,分别于2010年11月和2011年6月投入使用。

9年前入住的社区,按道理仍属于半新的小区,可由于原来的物业公司服务质量不高,导致小区配套设施老化,绿地损毁严重,居民与物业公司矛盾较为突出。“社区里的业主多是小营村的回迁居民,一有问题就习惯找到社区,社区居委会总能接到大伙儿的举报和投诉电话。”刘金红告诉记者,到了2016年,随着回迁房社区免五年物业费的日子到期,枣园尚城迎来了业主缴纳物业费的第一年,结果,由于对物业服务严重不满,业主们当年度的物业费收缴率仅为17%,不足20%,物业服务工作无法正常开展,小区管理一度处于无序状态。

“过去的小区,可乱着呢。”居民尹连和在一旁附和道。在尹连和的形容中,5年前的枣园尚城社区可谓是“三不管”社区:社区内的公共绿地无人管理,野草长到一人高也不见清理;社区的人员出入无人管理,有一次,仅仅一个晚上,业主们就被偷走了十四五块电动车的电瓶;社区的设施设备无人管理,电梯、照明、监控摄像头坏了也没有人修。“大家伙儿的意见真的挺大。”

有没有什么方法能改变社区状况?作为社区书记,刘金红一直对物业管理很上心。一次偶然的机会,刘金红听说有一个“职业经理人”的物业管理模式,可以让社区居民当家做主,经过实地考察后,她觉得这个模式可以一试。“合同到期原物业公司退出后,我们就决定试一次。”

尝试

小区建起7人经理人团队

何为“职业经理人”物业管理模式?在采访中,记者反复听到五个词:物权自主、公开量化、收益共享、居民做主、共同参与。

简单理解,就是社区以居民议事制度为前提,在社区居民中选举出社区居民议事会,然后以社区居民议事会为主体,聘请职业经理人作为小区物业管家,组建服务团队,进行社区物业管理。职业经理人的履职情况则由街道负责考核监督,督促提高服务质量。

“2017年,由社区居委会组织全体居民投票,枣园尚城社区推选出78名议事会成员,随后又从这78名议事会成员中推选出了7名议事会代表,组成社区居民议事会。”刘金红告诉记者,随后,社区居委会聘请专业法律顾问团队参与,采取“125”方式,选定物业职业经理人。

“1”指发放一封信,详尽告知居民成立居民议事会的方式、时间、提交材料、推选流程、代表人数、报名时间和权限等。“2”指召开两次议事会,全体议事会成员与职业经理人服务团队进行对接,确定服务内容、服务价格等事项,在议事会成员中推选1名专职管理人员监管财务。“5”是指发布五次公告,告知议事会职责、代表名单及职责、物业服务内容与价格、合同具体内容等,召开业主代表大会,广泛征求居民意见。

而在收费模式上,枣园尚城社区采取了“酬金制”基础上的“包干制”,业主所缴物业费除按约定支付服务团队管理费外,剩余部分全都用于小区建设与管理,且资金使用全程公开透明。

“结合小区规模,最终设置7人的职业经理人团队,依据小区建筑面积,以1元/平方米/年的标准提取管理费,也就是一年24万元。”7名议事会代表之一的尹连和介绍,职业经理人团队入场后,又根据业主需要,向社会公开招聘了保安、保洁、维修、绿化等22项专业服务公司。

新颜

经理人

先给社区装上“眼睛”

“不同于寻常的物业公司,我们这个团队是来帮助业主们实现当家做主的。”采访中,职业经理人代表崔星旺更喜欢将这个经理人团队称为小区的“物业管家”。

2017年5月,“物业管家”来了之后的第一件事,就是在社区新安装了378台数字化监控设备。“我们来的时候,枣园尚城只有20多个监控摄像头,且能亮的只有3个,完全无法实现安全防范的作用。”崔星旺说,监控摄像头就相当于是社区的“眼睛”,一个社区想要保证安全,“眼睛”可是必不可缺的。紧接着,就是修理了瘫痪的电路系统,在社区新增了100个太阳能路灯。

尹连和对于社区的改变,也是一步步地亲眼见证着。原先的开放式社区如今变成了封闭式社区,居民需要刷卡进出;社区公共区域补种了7300株绿植,这个夏天,居民们总算能在自家楼下见到绿色;还有无人超市、无人洗车、智能垃圾分类等一系列智能设备,让回迁社区也走上了智能化的快车道。

在社区5号楼的楼下,记者见到了尹连和口中的智能垃圾分类回收机,黄色为主色、形如一个移动小房间的智能分类机器下,分为塑料回收、金属回收、纺织物回收、纸类回收、玻璃回收和有害垃圾回收6个子系统,业主们只要根据提示将各类垃圾分类投入,符合条件的话就会被机器收走。“有了这个智能垃圾分类回收机后,社区里的年轻人也不再乱扔垃圾了。”尹连和笑着说,因为乱扔垃圾的少了,原先那些翻垃圾桶的行为也跟着不见了。

关键

每笔收支都随时公开

资金如何使用,可以说是所有社区在物业管理中业主们最关心的问题之一。如何保证职业经理人团队能规范使用每一笔钱?据介绍,目前,枣园尚城社区实行资金全透明,小区全部收入和支出情况进行量化公开,所有收支项目进行充分预算和提前报批,每项物业服务支出项目都需经过业主集体审核,包括所有的公共区域收益,全部进行公示,随时接受业主查询和质疑。

“我们对所有资金的使用情况都建立了台账并一律公开,业主可以随时查看。”崔星旺指着一本本账本说道。记者打开了一本2017年的“共有收益收支汇总明细”,从2017年5月15日职业经理人团队进驻,到2017年12月28日,当年的每一笔进账和出账都有详细记载,“账本就放在办公室,业主们随时想看随时来看。”

“只有做到所有信息都公开量化,居民们心里才能感到痛快,居民有了当家做主的感觉,才会支持物业工作。”刘金红说,如今,居委会与职业经理人在社区服务站联合办公,起名为“居委会物业综合服务大厅”,社区居民们进一个门就能办两家事儿,对于居民的投诉也能切实做到“接诉即办”。

尹连和也向记者证实,每月一次的居民议事会会议,职业经理人们都会公示收支状况,每一笔资金的使用均得经过业主审核。“比如,之前,他们提过想给地下车库铺地胶,我们觉得所需资金太大,没有同意,这笔钱就没支出。”

2018年,枣园尚城社区在实行“职业经理人”物业管理模式后,首次进行物业费收缴,收缴率从原先的不到20%提升至87%。2019年,截至目前,物业费收缴率也已达到80%。“大家都在看着,期盼这支职业经理人团队能做得一天比一天好。”尹连和说道。

市住建委相关负责人也表示,下一步,市住建委将结合各区老旧小区成熟管理经验,全面总结、分类归纳、持续优化,力争以点带面,探索解决路径,着力破解老旧小区物业管理难题,以增强群众的获得感和满意度。

(原标题:北京首现“职业经理人”物管模式)

来源 北京晚报 记者 赵莹莹 文并摄

流程编辑 TF003

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