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小区十年换五家物业,国有物业“先尝后买”模式,为居民吃下定心丸

2019-11-01 15:23 编辑:TF017 来源:北京晚报

朝阳家园入驻前,小区到处是垃圾,如今小区里的小公园成了居民休闲的好地方

东四环边,石佛营南里三印小区最近变了样子。保安上岗,保洁进楼,居民进进出出,眼前心里都舒坦。

谁能想到,就在六个月之前这里还垃圾遍地、草秃花蔫。由于利润微薄,物业公司的经营难以为继,最后甚至突然撤离。紧急关头,一家国企朝阳家园物业公司接手了这个“烫手山芋”。为了给老旧小区提供兜底服务,今年5月,朝阳区专门成立了国有物业公司朝阳家园。短短数月已接手25个项目,大多是属于老旧小区里最难管的一类。

国企物业公司走出了怎样的老旧小区管理的新路子?本报记者进行了实地探访。

如今小区里的小公园成了居民休闲的好地方

困扰 十年换了五家物业公司

“从2009年到现在,我们小区十年时间换了五家物业公司。”在三印小区的中央小花园里,居民高连东掰着手指头数道。

物业来来去去,谁也干不长。症结究竟在哪儿呢?

事实上,这样的情况可不是三印小区独特的遭遇。物业不愿管、管不起,是全市老旧小区普遍面临的大难题。

早在上世纪50年代起,本市就陆续建起了一批新式住宅。受限于当时的设计理念,大多没有给绿化、停车、商业设施留足空间。更为重要的是,福利分房制度下的居民小区由企业或房管所直接管理,没有专业的物业进行日常运维,房屋老化严重。

朝阳家园入驻钱,小区到处是垃圾

就拿三印小区来说,它始建于1982年,是三印厂的家属院,到今天已经30多岁高龄了。“以前,这6栋老楼可是附近最气派的住房,职工分房的门槛不低,工龄、职称都要算分的!”高连东说,小区的日常管理归老厂子负责,自个儿不用操心、更不用交物业费。直到十来年前,老厂经营困难,不得不弃管家属院。

随着生活水平的提高,老旧小区和商品房小区一样,同样呼唤着规范的物业服务。2009年左右,三印小区首次引入了市场化物业公司,但没过几年,公司就撒手不管了。此后,属地东风乡和石佛营南里社区想尽了办法,但要么是物业主动撤离,要么是居民投票罢免。来回换了五家物业,却是换汤不换药,矛盾始终没能彻底解决。

过去的物业管得好不好?在小区里转转,就能听到居民们不带重样儿的吐槽:管得差、收费贵、态度不好……的确,三印小区总共六栋楼,物业公司只派驻了一名保洁员。甭说打扫楼道、浇花养草了,就连垃圾桶都来不及拾掇,常常臭味熏天。可另一边,物业公司同样怨气不小。据统计,居民的物业缴费率不到30%,无法覆盖管理成本,经营难以为继。石佛营南里社区书记李潇介绍说,在过去几年的12345投诉件中,物业问题占到总投诉量的90%以上,涉及卫生、绿化、停车、治安等方方面面。雪上加霜的是,今年5月,原物业公司突然撤离。失去“管家”的三印小区,会变成什么样呢?

方案 为啃下“硬骨头”成立国企

物业撤离,环境卫生可想而知!让人意外的是,新的物业公司在次日就正式入驻,为三印小区提供临时服务。

新的物业公司叫作朝阳家园,是朝阳区今年刚刚成立的国有独资企业。“朝阳总共有181个无物业老旧小区,每一位生活在老旧小区的居民,都希望享受到优质的物业服务。”朝阳区房管局副局长陈磊说,然而对市场化物业公司来说,营利是首要目的,老旧小区管理的难度大、利润薄、见效慢,“看不到眼前的利益,有的公司就会压缩成本,降低服务质量。”

于是,在一些矛盾最为尖锐的老旧小区里,居民和物业彼此越来越不对付,一方拖欠费用,一方压减服务,由此形成恶性循环。

成立国企物业公司,为的就是打破这样的恶性循环。今年5月,朝阳家园物业公司正式成立,对部分无物业老旧小区提供托底性物业服务。短短数月,朝阳家园已接管25个老旧小区,而且是老小区里最难管理、矛盾最集中的一类。

接管三印小区当天,朝阳家园公司就迅速安排1名项目部经理、1名客服专员、7名保安员及5名保洁员到岗。

很快,一系列硬件设施的修补、改造在小区里实施了。8处塌陷的路面被修复完整,35米坍塌的围墙重新修筑,楼边街角清理出200多车垃圾,168个损坏的声控感应灯得以维修更换……

机制 “要想当主人,先要负责任”

环境有了起色。下一步,则是建立更深层的管护机制。

“这些年,小区里卫生差,环境乱,怨声大。”社区书记李潇说,从根儿上说,深层原因在于“大伙儿心散了”。

要把居民的心凝聚在一起,靠的是基层党组织堡垒。6月初,三印家园临时党支部成立了,由社区党委、朝阳家园物业党委、退休党员、“双报到”党员4部分组成,在社区党委的指导下开展工作。临时党支部牵头做的头一件事,就是开展义务大扫除。60多名老中青党员全部参与其中,拿上铲子、撸起袖子,把六栋老楼共28个单元里的违规小广告铲除殆尽,又亲手把楼道粉刷了一遍。

“我们提出了口号,叫作‘要想当主人,先要负责任’。”李潇说,老小区里痼疾顽症多,要全民参与,齐抓共管。

调研走访,摸透居民们对物业的需求,是临时党支部做的第二件大事。不久前,党支部成员分组入户,对业主信息、房屋面积、出租房屋、私家车等情况开展走访,询问需求,并建立台账,为下一步的物业管理提供数据支持。

推广 让更多老旧小区便利起来

今年中秋,三印小区的小广场充满欢笑,朝阳家园物业和社区居民一起动手制作月饼,送给老人、孩子们品尝。

如此和美团结的氛围,在这个老小区里已经多年未见。

坐在果实累累的葡萄藤下,吃着刚出炉的甜美月饼,居民刘二英感到了久违的舒心。“小区里现在有人情味儿了。”刘二英感慨地说,就拿这棵她种了20年的葡萄来说,本是她在小区里圈地栽种的。物业在整治环境时并没有一拔了之,而是帮她移栽到了小广场边,成了社区一景。

以心换心,三印小区从里到外,焕发了新的活力。

“为了让居民安心,我们先无偿提供服务,逐步解决小区的现有问题、取得居民的信任之后,再正式签订物业服务合同。”朝阳家园公司负责人赵连生说,“先尝后买”的模式,就好像给大家吃下了一颗定心丸。

目前,三印家园小区已完成居民物业缴费的调研,下一步,将制定相关收费标准。朝阳区也在10月29日出台了全市首个《住宅项目物业服务基础标准(试行)》,填补了老旧小区物业服务标准的空白。该标准包含7大项、51小项,为物业公司的服务和政府的监督考核提供依据。

眼下,朝阳家园物业公司已入驻25个老旧小区,分布在来广营、团结湖、平房、东湖、小关、安贞、双井、高碑店、奥运村等地区。其管理覆盖面积42.32万平方米,共配备41名保安上岗,43名保洁上楼,管理居民约1.8万人。朝阳家园正逐渐探索出可借鉴、可复制、可推广的管理经验和运营模式,让更多老旧小区变得便利和舒心。

 

来源:北京晚报 记者 朱松梅

流程编辑:TF017

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