东四环边，石佛营南里三印小区最近变了样子。保安上岗，保洁进楼，居民进进出出，眼前心里都舒坦。

谁能想到，就在六个月之前这里还垃圾遍地、草秃花蔫。由于利润微薄，物业公司的经营难以为继，最后甚至突然撤离。紧急关头，一家国企朝阳家园物业公司接手了这个“烫手山芋”。为了给老旧小区提供兜底服务，今年5月，朝阳区专门成立了国有物业公司朝阳家园。短短数月已接手25个项目，大多是属于老旧小区里最难管的一类。

国企物业公司走出了怎样的老旧小区管理的新路子？本报记者进行了实地探访。

如今小区里的小公园成了居民休闲的好地方

困扰 十年换了五家物业公司

“从2009年到现在，我们小区十年时间换了五家物业公司。”在三印小区的中央小花园里，居民高连东掰着手指头数道。

物业来来去去，谁也干不长。症结究竟在哪儿呢？

事实上，这样的情况可不是三印小区独特的遭遇。物业不愿管、管不起，是全市老旧小区普遍面临的大难题。

早在上世纪50年代起，本市就陆续建起了一批新式住宅。受限于当时的设计理念，大多没有给绿化、停车、商业设施留足空间。更为重要的是，福利分房制度下的居民小区由企业或房管所直接管理，没有专业的物业进行日常运维，房屋老化严重。

朝阳家园入驻钱，小区到处是垃圾

就拿三印小区来说，它始建于1982年，是三印厂的家属院，到今天已经30多岁高龄了。“以前，这6栋老楼可是附近最气派的住房，职工分房的门槛不低，工龄、职称都要算分的！”高连东说，小区的日常管理归老厂子负责，自个儿不用操心、更不用交物业费。直到十来年前，老厂经营困难，不得不弃管家属院。

随着生活水平的提高，老旧小区和商品房小区一样，同样呼唤着规范的物业服务。2009年左右，三印小区首次引入了市场化物业公司，但没过几年，公司就撒手不管了。此后，属地东风乡和石佛营南里社区想尽了办法，但要么是物业主动撤离，要么是居民投票罢免。来回换了五家物业，却是换汤不换药，矛盾始终没能彻底解决。

过去的物业管得好不好？在小区里转转，就能听到居民们不带重样儿的吐槽：管得差、收费贵、态度不好……的确，三印小区总共六栋楼，物业公司只派驻了一名保洁员。甭说打扫楼道、浇花养草了，就连垃圾桶都来不及拾掇，常常臭味熏天。可另一边，物业公司同样怨气不小。据统计，居民的物业缴费率不到30%，无法覆盖管理成本，经营难以为继。石佛营南里社区书记李潇介绍说，在过去几年的12345投诉件中，物业问题占到总投诉量的90%以上，涉及卫生、绿化、停车、治安等方方面面。雪上加霜的是，今年5月，原物业公司突然撤离。失去“管家”的三印小区，会变成什么样呢？

方案 为啃下“硬骨头”成立国企

物业撤离，环境卫生可想而知！让人意外的是，新的物业公司在次日就正式入驻，为三印小区提供临时服务。

新的物业公司叫作朝阳家园，是朝阳区今年刚刚成立的国有独资企业。“朝阳总共有181个无物业老旧小区，每一位生活在老旧小区的居民，都希望享受到优质的物业服务。”朝阳区房管局副局长陈磊说，然而对市场化物业公司来说，营利是首要目的，老旧小区管理的难度大、利润薄、见效慢，“看不到眼前的利益，有的公司就会压缩成本，降低服务质量。”

于是，在一些矛盾最为尖锐的老旧小区里，居民和物业彼此越来越不对付，一方拖欠费用，一方压减服务，由此形成恶性循环。

成立国企物业公司，为的就是打破这样的恶性循环。今年5月，朝阳家园物业公司正式成立，对部分无物业老旧小区提供托底性物业服务。短短数月，朝阳家园已接管25个老旧小区，而且是老小区里最难管理、矛盾最集中的一类。

接管三印小区当天，朝阳家园公司就迅速安排1名项目部经理、1名客服专员、7名保安员及5名保洁员到岗。

很快，一系列硬件设施的修补、改造在小区里实施了。8处塌陷的路面被修复完整，35米坍塌的围墙重新修筑，楼边街角清理出200多车垃圾，168个损坏的声控感应灯得以维修更换……

机制 “要想当主人，先要负责任”

环境有了起色。下一步，则是建立更深层的管护机制。

“这些年，小区里卫生差，环境乱，怨声大。”社区书记李潇说，从根儿上说，深层原因在于“大伙儿心散了”。

要把居民的心凝聚在一起，靠的是基层党组织堡垒。6月初，三印家园临时党支部成立了，由社区党委、朝阳家园物业党委、退休党员、“双报到”党员4部分组成，在社区党委的指导下开展工作。临时党支部牵头做的头一件事，就是开展义务大扫除。60多名老中青党员全部参与其中，拿上铲子、撸起袖子，把六栋老楼共28个单元里的违规小广告铲除殆尽，又亲手把楼道粉刷了一遍。

“我们提出了口号，叫作‘要想当主人，先要负责任’。”李潇说，老小区里痼疾顽症多，要全民参与，齐抓共管。

调研走访，摸透居民们对物业的需求，是临时党支部做的第二件大事。不久前，党支部成员分组入户，对业主信息、房屋面积、出租房屋、私家车等情况开展走访，询问需求，并建立台账，为下一步的物业管理提供数据支持。

推广 让更多老旧小区便利起来

今年中秋，三印小区的小广场充满欢笑，朝阳家园物业和社区居民一起动手制作月饼，送给老人、孩子们品尝。

如此和美团结的氛围，在这个老小区里已经多年未见。

坐在果实累累的葡萄藤下，吃着刚出炉的甜美月饼，居民刘二英感到了久违的舒心。“小区里现在有人情味儿了。”刘二英感慨地说，就拿这棵她种了20年的葡萄来说，本是她在小区里圈地栽种的。物业在整治环境时并没有一拔了之，而是帮她移栽到了小广场边，成了社区一景。

以心换心，三印小区从里到外，焕发了新的活力。

“为了让居民安心，我们先无偿提供服务，逐步解决小区的现有问题、取得居民的信任之后，再正式签订物业服务合同。”朝阳家园公司负责人赵连生说，“先尝后买”的模式，就好像给大家吃下了一颗定心丸。

目前，三印家园小区已完成居民物业缴费的调研，下一步，将制定相关收费标准。朝阳区也在10月29日出台了全市首个《住宅项目物业服务基础标准(试行)》，填补了老旧小区物业服务标准的空白。该标准包含7大项、51小项，为物业公司的服务和政府的监督考核提供依据。

眼下，朝阳家园物业公司已入驻25个老旧小区，分布在来广营、团结湖、平房、东湖、小关、安贞、双井、高碑店、奥运村等地区。其管理覆盖面积42.32万平方米，共配备41名保安上岗，43名保洁上楼，管理居民约1.8万人。朝阳家园正逐渐探索出可借鉴、可复制、可推广的管理经验和运营模式，让更多老旧小区变得便利和舒心。

来源：北京晚报 记者 朱松梅

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