2020年3月23日，绿城中国（3900.HK）2019年业绩发布会上，绿城中国董事会主席、总裁张亚东表示：“我们现在最关注的不是销售额，而是利润。”

同样是没有把规模放首位，现在的绿城转向的是“聚焦利润”。

在房地产行业，绿城曾经是一个传奇，和那些产品“简单而粗暴”的开发商比，绿城的精雕细琢和慢周转成为身上的标签。如今，那个“从前慢”的绿城开始有了变化。

要销售、要利润、要回款，那个曾经“不食人间烟火”的绿城，毫不掩饰地喊出了直接了当的口号。

全年销售额2018亿元 拿地势头正猛

2019年，绿城年度收入人民币615.93亿元，同比增长2.1%。累计取得总合同销售面积约1027万平方米，总合同销售金额约2018亿元，同比增长达29%。其中，投资项目合同销售金额约1354亿元，权益销售金额768亿元。代建项目销售金额664亿元。总体销售回款率维持在87%的高水平，现金回流加快。

除了29%的增长率创造了绿城的历史新高，绿城2019年的新增货值也创下历史新高。2019年绿城新增项目个数54个，新增项目总建筑面积1236万平方米，支付的总土地成本和收购金690亿元，其中绿城权益部分支付523亿元。绿城投资项目的平均权益也从百分之四十几提升至75%左右。

新增土储地域分布集中在杭州、宁波、西安等一二线核心城市，可售货值占比达76%。新增货值周转效率明显提升，预期42%的新增货值将于2020年转化，同比增长8个百分点。

截至2019年12月31日，公司共有土地储备项目142个（包括在建及待建），总建筑面积约3873万平方米，总可售货值约人民币5960亿元。

此前绿城收并购项目较少，主要是以公开市场招拍挂为主。“去年上半年谈了很多兼并购的项目，但很多项目和绿城的产品不容易匹配，已经审批或在建的项目，满足不了绿城产品的要求。我们只能是从头开始，是一块‘白地’的时候，并且它的定位满足绿城的要求，我们才能做。”张亚东在业绩会上表示。2019年绿城收并购项目取得较大突破，全年获取了收并购项目累计17个，货值达到858亿元，翻了三倍。

2020年开年，绿城拿地势头强劲，已拿到约600亿元土地货值。而根据绿城的预期，2020年全年的投资金额将达到2500亿元。

2019年，公司的总借贷加权平均利息成本为5.3%，较2018年的5.4%下降0.1个百分点。截至2019年12月31日，公司净资产负债率为63.2%，银行存款及现金（包括抵押银行存款）为人民币518.94亿元。

全年销售目标2500亿元 五年后5000亿元

张亚东透露，和2500亿元的投资目标数字相同，2020年绿城要完成2500亿元的销售目标。能不能实现？“实现基本上是大概率。”

2020年，公司整体可售货源约1696万平方米，整体可售金额约人民币3583亿元。其中，投资项目可售货源约1045万平方米，可售金额约人民币2674亿元，一二线城市的可售货值金额占2020年投资项目可售金额的79%；代建项目预计可售货源约651万平方米，可售金额约人民币909亿元，货源充沛。

“按照绿城2019年68%的去化能力，这将近3600亿中就能实现2500亿的销售。此外，绿城2020年大概要拿2500亿元的货值，按百分之三四十来转化的话，大概有600亿元的销售。”张亚东说。

在绿城未来五年的规划中，主要聚焦三大板块，即重资产板块、轻资产板块及“绿城+”板块，实现规模5000亿元。

其中，重资产板块按照每年的15%增长，到2025年将远超3500亿元。目前，重资产板块增速较高，未来将降低这一板块的高增速，提升其他两大板块的增长速度。

轻资产板块，也就是绿城的代建业务，预计2025年收入1500亿元。2019年，绿城新增的代建项目达72个，管理的项目合计超过260个，总建筑面积达到6754万平方米。张亚东表示，下一步将开辟资本代建新模式，在常规的增长上会有一个更大的增长。

绿城中国在2月28日发布公告，建议分拆集团的代建业务绿城管理于联交所主板独立上市，并发布招股书。

在积极开拓优质的传统开发项目外，绿城大力开展特色业务，持续保持代建业务行业领先，并通过TOD（公共交通导向开发）、小镇类、产业勾地、城市更新等新型业务模式，培育新的增长点与突破点。

目前，绿城中国共落地10个多区域、多类型、多业态TOD项目，7个城市更新项目，包括产业园、未来小区、留用地等，贡献优质土储；同时，抓住农村集体土地入市的历史机遇，大力发展小镇项目。截至目前，公司已在15个城市完成布局，落地30个小镇项目。

聚焦利润 多措施降本提效

“最大限度的降成本，提效益。”聚焦利润，成为绿城当下的关键词，一切工作围绕降本提效展开。

据介绍，绿城积极落实营销项目群管理，以降费增效，目前人均销售金额提升至8430万元，同比增长34%，营销费率同比下降18%。

“以前绿城人均管理面积的效能在行业上处于中等偏下，现在已经变成了中等偏上。”这些得益于2019年绿城实行的双控管理。

张亚东介绍，2019年绿城在项目、投资、营销均大幅增加的情况下，人员并没有增加，人数仍是2018年末的约7500人。项目群管控成为2019年绿城的一个重要管控手段。在2019年的180多个项目中，绿城拿出了133个具备条件的项目，形成了24个项目群，一个项目班子管控若干个项目。这些项目占自投项目的75%，人均在建面积同比提升25%。

2019年绿城还进行了营销模式的改革，营销费用下降18%，营销费率达到1.8%。“未来还要下降，期望目标是1.6%。”张亚东说，2019年下决心建立的数字营销系统，在当下疫情时期也发挥了重要作用。

绿城最近还将成立成本招采委员会，满足全国化成本要求，优化体系建设。从2019年开始，绿城已进一步强化战略集采，大大优化成本。另外，绿城25年以来形成的八大系列、22个品类、22种风格的产品，已经形成标准化体系。

绿城还要求拿到的项目当年转化率要达到百分之三四十，这成为提高运营的重要考量。

在运营管理、供应机制、数字化运营、人均效能等多方面的措施，就是为了达到成本管控的目的。“成本管控以前是绿城的短板，今年的人均效能目标是超过1万平方米每人。这对于绿城原来是不可想象的。”张亚东说。

不过，对于今年的绿城来说，获得期望中的利润或许并不乐观。绿城今年推出的项目均是2016、2017年获取的地块，当年的高价地将遭遇现在的政府限制销售价格。“聚焦利润只能在有限程度上去提升。”张亚东坦言。据悉，一季度要推盘的5个杭州项目，或将由原来的微亏项目，变成巨亏，绿城将对此进行重新定位工作。

来源：北京日报客户端 | 记者 陈静思