买二手房房主迟迟不过户

2009年1月, 张凯看中了位于丰台区的一套面积100多平的商品房。房屋所在的小区为刚建起不久的新小区，房主李先生买了房却未装修居住。通过中介公司，张凯与李先生签订了《房屋买卖合同》，房价为140万元。

根据合同，张凯先支付了100万元房款，李先生将房屋交付给他使用，当时并没有网签。双方还在合同中约定：房屋取得房产证之日起60日内，双方共同向房屋产权部门申请办理房屋权属转移登记手续；剩下的40万余款在双方办理房屋产权过户时交付。

拿到钥匙后，张凯满心欢喜地开始装修，接着一家祖孙三代住进了新家。

转眼到了年底，张凯从邻居口中得知小区内的业主陆续领到了房产证。张凯心中犯起嘀咕：为什么李先生没通知他去办过户？原来，李先生在11月19日已经取得了房屋的房产证，但眼见2009年下半年北京房价“疯涨”，他的心里开始不平衡，觉得自己卖亏了，于是迟迟拖着不愿办理过户。

张凯和中介公司多次要求李先生办理过户手续，并分别于2010年1月、6月、11月三次致函李先生，但李先生一直不予配合。

诉求过户 发现房屋被查封

在多次沟通无效的情况下，张凯只好将李先生告上法庭，要求对方办理房屋过户手续。没想到，李先生同时提出反诉，要求解除合同。
诉讼期间，张凯得知一个“惊天霹雳”：原来在自己打官司的前两个月，李先生因民间借贷纠纷被一名姓王的女士在老家浙江省义乌市告了。在案件审理期间，根据王女士的财产保全申请，义乌市法院查封了李先生在北京的这套房屋。

2012年6月，丰台法院作出判决，法院认定张凯与李先生之间的房屋买卖合同真实有效，但由于涉案房屋被查封，难以支持办理过户手续的请求，最终判决驳回张凯的诉讼请求。

此时的张凯急得像“热锅上的蚂蚁”，他没想到事情会发展到这样的地步。一家老小住了近三年的“家”，随时有可能被夺去。张凯找到北京市天沐律师事务所的段立波律师，请他帮忙夺回属于自己的房产。

祸不单行 又遇“限购”出台

段立波律师接受张凯的委托，代理案件的二审诉讼。根据案件材料，段律师分析认为，如果要支持张凯的请求，面临着一个法律问题和一个政策问题，如果不解决这两个问题则很难推翻一审判决。

法律问题是指房屋被义乌市法院查封，这将影响张凯办理过户手续；政策问题是指北京市政府在2011年02月16日出台限购政策，政策出台前张凯虽签了买卖合同但未网签。目前看来，外地户口的张凯并不符合购买房屋的条件。

房屋遇到“查封”，没想到又碰上“限购”，张凯感到束手无策。段律师帮他提出了解决思路：先提起上诉，启动二审程序，然后在义乌市法院提出执行异议，请求解除查封。查封解除后，再证明他对房屋进行了装修并且实际占有居住的事实，以确定房屋是在限购政策出台前买的。

两地打官司 终夺回房屋

2012年至2013年，段律师先后7次前往义乌请求解除查封。首先，他向义乌市法院提出执行异议，后被驳回。之后，他向法院提出执行异议之诉，审理期间法院查明李先生在义乌当地有其他可执行的财产，因此裁定中止诉讼。2013年7月，一直处在忐忑中的张凯终于接到一个好消息：义乌市法院裁定解除了对房屋的查封。

接下来，段律师又在北京的二审开庭中，向二中院提供张凯的装修申请材料及物业答复，其在居住期间所缴的水、电、暖、气费的票据，以此证明张凯实际占有居住房屋的事实。结合北京市高院关于限购政策下的审理房屋买卖合同指导性意见的相关规定，二中院于2013年11月作出二审判决，支持了张凯的诉讼请求，要求李先生协助办理过户手续。经过4年的艰难诉讼，张凯终于取得了房屋产权。此后，李先生向北京市高级人民法院提起申诉，仍然是被驳回。

再起波澜 双方互索违约金

判决生效后，房子终于转到张凯名下，但40万元的尾款还没有支付给李先生。为了让事情彻底得到解决，张凯多次联系李先生要支付尾款，但对方迟迟不肯露面。

又过去了一年，“失踪”的李先生突然出现将张凯告上法庭，要求他支付尾款40万元，并按照日千分之五支付违约金。张凯没想到事情又“节外生枝”，他再次找到段律师求助。

经过考虑，段律师提出反诉，由于李先生违约在先，没有按合同约定办理过户，应当以房屋总价140万为基数，支付合同约定过户之日至实际房屋过户之日的期间的违约金。

2015年3月，丰台法院作出判决，张凯以40万元为基数，承担迟延支付房款期间的违约金，李先生以140万元为基数，承担迟延办理过户期间的违约金。违约金相互抵消后，张凯仅需支付李先生30余万元。李先生随后提起上诉，不久后二审法院维持了原判。

判决后，张凯主动履行判决，但李先生再一次“玩失踪”。无法履行意味着张凯每天仍需要承担违约责任，他不得不向法院提起强制执行。由于被纳入最高院失信被执行人名单库，李先生发现自己无法购买高铁票。无奈下，他终于现身，此案也彻底了结。

段立波律师

［律师说法］

“一套房屋会影响一个家庭的稳定。”段立波律师坦言，张凯的案子虽普通，却是他职业生涯中办得最操心的一件案子。
张凯在买房过程中遇上了诸多意外：卖主不配合办理过户；房子被法院查封；还没取得产权又遇上限购政策出台。段律师认为此案关注的焦点包括以下三个方面：

焦点一：如何解除法院对房屋的查封？

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。“所以，张凯可以提起执行异议，请求法院解除查封，”段律师说。

段律师也做出提醒：“房屋买卖官司中最好申请财产保全，第一时间向法院申请查封房屋，以免出卖人在诉讼中出售房屋以及被其他法院查封。”

焦点二：如何应对限购政策下的纠纷？

2011年，北京限购政策出台后，因此引发的房屋买卖纠纷增多，北京市高院为此形成了《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》。

“《会议纪要》中提到，买卖双方在政策出台前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持。”段律师称，这里面最关键的是证明实际占有使用。
房屋买卖过程中，难免会遇到新政策的出台。如何防范这类风险？段律师建议，房屋买卖合同签订后，必须立即办理网签手续。“既可以固定签订合同的事实，也可以防止一房二卖情形。”

焦点三：如何证明房屋实际占有使用？

张凯如何证明自己实际居住房屋多年？装修申请材料及物业答复，及在居住期间所缴的水、电、暖、气费的票据，这些都可以作为张凯的居住证明。当时虽未取得产权，但张凯“留了心眼”，这些票据上写的都是自己的名字，说明缴费的是其本人。事后证明这一做法对赢得官司起到了很大的作用。

“买方接收房屋后，需要保存好实际居住房屋方面的证据材料，如交纳物业管理费、水电煤气费等发票，”段律师称：“同时也要保管好装修合同。”

来源：北京晚报—北晚新视觉网  记者：吴青瑜