如何划分物业区域惹争议事关20万物业费业委会告了街道办

2014年10月29日讯，小区业委会成立在先，并聘请了物业公司，此后小区里空置的一栋三层配套商业楼经法院拍卖被一富商全款买下。这栋商业楼在不在小区物业区域内？该不该给小区缴纳物业费？围绕这一问题引发了一场“民告官”的行政诉讼案。昨天，中泰雅轩小区业委会状告八里庄街道办事处一案在朝阳法院开庭审理。

此案涉及的一栋三层商业楼就在中泰雅轩小区内。该小区共有四栋高层住宅楼，这栋被标为甲108号的配套商业楼在107号住宅楼和108号住宅楼之间，与两楼楼体相连。

2011年6月，中泰雅轩小区业主成立了业委会，并着手聘请了新的物业公司。据原告代理人、业委会秘书陈道崇回忆，业委会成立时，四栋高层住宅的业主已入住多年，但甲108号楼却是被法院查封、空置的状态，内装修未完，水电未通，开发商下落不明。

由于当时不清楚甲108号楼的规划用途和面积，业委会在八里庄街道办进行备案登记时，在 “建筑物总面积”一栏中并未将甲108号楼的面积计算在内。但“物业管理区域”一栏里，东西南北“四至”写得非常清楚。“甲108号楼明显就在这个范围内。”陈道崇说。

因开发商陷入债务纠纷，2011年年底，西城法院组织对甲108号楼进行了执行拍卖。包头商人周先生以4600万元的价格购得整栋楼，并入住进来，但却拒绝缴纳物业费。

在此背景下，小区业委会向八里庄街道办提交了变更备案申请，要求加上甲108号楼的面积。今年5月，八里庄街道办出具了一份告知书，认为这种情况属于两个物业管理区域的合并，要求该小区全体业主及甲108号楼业主履行相关法定程序并形成业主大会决议，才能变更备案。

因不服该告知书，中泰雅轩小区业委会在行政复议被驳回后，向朝阳法院提起行政诉讼，要求八里庄街道办事处撤销《告知书》，并依法进行备案变更。

昨天，围绕甲108号楼是否在小区物业区域内双方分别发表了意见，这也将直接决定该楼产权人周先生该不该交钱给物业。陈道崇说，粗算下来这笔物业费每年将近20万元，可以很好地服务于小区的建设。

八里庄街道办认为，中泰雅轩小区业委会成立时甲108号楼的业主没有参与意见，最终确定的物业管理区域只包含4栋住宅楼，在当时的备案图中他们并没有找到甲108号楼这个楼盘。原告要求变更实际上是对物业管理区域的合并，要履行相关程序。

但小区业委会认为，备案表中只有物业管理区域“四至”的划分，并没有标出是几栋楼，而小区土地证、规划图上都清楚地标明甲108号楼就在小区红线内。“业委会成立时，甲108号楼的业主还没有入住，请问如何征求他的意见？”陈道崇向法庭出具了甲108号楼的土地证，上面明确该楼分摊面积为400余平方米。“难道要让小区居民承担甲108号楼的公摊费用？”

昨天此案没有结果。究竟后“入住”的甲108号楼是不是在小区物业区域内，还要等法院判决。