贾世清 / 东方IC

别墅被打三折出售

司法拍卖网站相关信息显示，被拍卖的房产是一栋位于南京江宁区秣陵街道将军大道50号瑞景文华小区的成套住宅。房屋共3层，建筑面积达422.77平方米。根据拍卖网站公开的照片，该别墅外观看起来十分洋气，小区环境也颇显高档。拍品介绍中称，房产周边有银行、酒店等商业配套设施，附近有小学、医院等行政配套设施，且沿线有多条公交车经过，生活、交通便利。

不过，引起众人关注的并不是豪宅的优越条件，而是“出人意料”的起拍价。拍卖网站显示，该别墅将于6月11日上午10时开拍，起拍价为435万元。北京青年报记者查询发现，该小区二手房售价在每平方米2.7万到4.4万元不等，目前在售的最大面积房产为一套202平方米的联排别墅，售价为890万元。相比之下，此次被拍卖房产均价仅为1万余元每平方米，基本是其市场价的三折左右。

曾发生凶案成最大瑕疵

豪宅为什么会被打折拍卖？南京市秦淮区人民法院提供的拍卖标的调查情况表回答了这一问题。据调查表显示，法院曾委托深圳世联土地房地产评估有限公司对该房产进行评估。评估公司对估价查勘时，通过查阅历史资料，确定该房产中曾发生过谋杀案件，具有重大瑕疵，极不易变现。因此评估其最终价值时，在原市场价值基础上按照50%的比例进行了计算，得到618万元的评估价。

北京青年报记者从秦淮区人民法院了解到，除曾发生过凶案外，房产无其他任何问题。工作人员介绍，之所以将发生过凶案列为重点瑕疵，主要是考虑到凶宅变现时的确存在困难，事实上凶案现场早已被处理，无论是外观还是实际使用，都没有影响。

目前已有多人表达购买意向

据了解，该房产与2011年发生的一起碎尸案有关。当年2月，原屋主父女两人，在别墅车库内杀害了女婿，并将其尸解。后被南京市中级人民法院以故意杀人罪，分别判处死刑缓期两年执行、无期徒刑。

自此之后，该房屋几经易主，且分别被南京白下区人民法院、玄武区人民法院、栖霞区人民法院等，实施司法冻结共11次。2014年，南京建邺区人民法院曾公开拍卖过该房产，分别以820万元、657万元和551万元的价格起拍，但三次拍卖均以流拍结束。此次再次被拍卖，是因为一起金融合同借款合同纠纷案。

截至7日晚间，已有39513人次围观此次拍卖，1504人为此设置提醒，还有一人正式报名。据了解，报名此次拍卖需要提交30万元保证金，只要有人报名且出价不低于起拍价，房产即可成交。另据秦淮区人民法院工作人员介绍，最近几天致电法院询问该房产具体情况的人很多，且有多人已明确表示购买意向。

（原标题：涉凶案别墅被打三折后拍卖 已有多人表达购买意向）

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房屋内有非正常死亡个案都会对后来的住户产生“心理阴影”

要论买房遇到的糟心事，“心理阴影面积”最大的恐怕要论买到“问题屋”。广州市民熊女士（化名）一年前购买到荔湾区陈岗路一个楼梯楼单位，房屋按市价易手，熊女士一次性付清楼款，顺利地完成了房屋的交接。就在她收楼搞卫生的时候，无意中从邻居处听得该房屋曾经发生一女性租客自杀的个案，顿时觉得晴天霹雳，随即要求解除购房合同退款。负责熊女士官司的格林律师事务所律师杨金娜事后复盘时告诉记者，这个交易的确让买家没有一点点思想防备，因为房屋按市价出售，不符合一些“问题屋”低于市价急售的情况。在经过一审、二审官司过后，法院最终支持了熊女士以公序良俗为理由要求退房退款的诉求，但一审法官判处业主需要支付相当于楼款10%的违约金，二审法官撤销了该判决。对于如何避免买到“问题屋”，杨金娜律师明言：要想避免买到“问题屋”，没有捷径，唯有多向邻居打听；上网查找小区过往新闻；写清合同细则，就“问题屋”问题专门约定违约责任。

官司复盘：母亲帮女儿卖房，不能因此辩称不知情

根据记者翻阅陈岗路这单“问题屋”官司的一二审判决记录，里面有两个较为值得注意的点，一个是陈岗路单位的业主长期不在广州，房屋出租以及后来的出售都是委托母亲代为办理。因此在一审和二审中，业主都主张，因为母亲代为办理日常相关事宜，她对房屋发生非正常死亡事件不知情，因此她不认为自己在这个买卖交易中刻意隐瞒，不承认有欺诈行为。第二个点则是负责居间代理的中介方为买家出具了证人证词，证明该房屋业主以及授权代办出售事宜的业主母亲，在放盘时并没有向中介方通报房屋发生非正常死亡的事件。

在复盘本次官司过程时，杨金娜律师表示，在一审和二审他们之所以替买家打赢官司，关键在于认定业主对买方构成欺诈，而因业主欺诈签订的合同应当予以撤销，有过错的一方应当赔偿损失。业主与授权处理房屋出租以及出售业务的人士是女儿和母亲的关系，从律师调取派出所的相关笔录可以看出，业主母亲当时在发生租客自杀事件后曾经到派出所进行笔录，根据常理，发生如此大的事件，关系如此密切的两人不会就此毫无沟通交流。此外，虽然中介方是作为双边代理的居间服务提供者，因为中介公司为了证明自己在签约过程中没有过错，中介公司很积极地对事实进行一个客观陈述。从官司的判决来看，本次交易的中介费由谁支付也是买家其中一个诉求，一审判决支持了买家的诉求，判决业主支付本次交易的佣金，但二审法官却改判，判定由买家和业主各支付一半佣金。

一审法院在判决中认为业主违约，故支持买家的主张，判决业主支付相当于总楼价10%的违约金，共计15.7万元，二审则在判词中有一句话“习俗，不能上升为法律义务”，且不认同买家因买卖不成而会在未来置业中蒙受损失，故此一审对违约金的判决被撤销了，且房屋交易费用也从业主承担变成共同对半承担。对此，杨金娜律师表示，她对二审判决有保留意见。一审法官是由于认定业主欺诈，导致合同撤销，从而认定买受人的所有损失由业主承担；而二审法官认为：就算是“问题屋”也只是个人的感受，是习俗，不是法律义务。她认为：习俗是一种历史形成的，对社会成员有一种非常强烈的行为制约作用。习俗是社会道德与法律的基础。陈岗路转让的房屋实为“问题屋”，是普通人无法接受的，业主故意隐瞒“问题屋”这个事实，就是构成欺诈，欺诈也就是违背了法律义务，所以应该承担相应的责任。

有老人自然去世，不能算是“问题屋”

熊女士购房后才从邻居处得知房屋曾经发生非正常死亡事件，这不由得让人对购买二手房有点怕怕。因此，如果遇到的“问题屋”并非沸沸扬扬的大事件，类似这种陈岗路租客自杀的个案仅属于小范围内传播，非大范围公众知晓的案例怎么办。地产人士告诉记者，对于“问题屋”，业主一般有两种处理方式，一种是发生非正常事件后的一段时间后，业主低价急售房屋；第二种则是先对房屋“冷处理”，放下一段相对长的时间再做处理，如陈岗路某楼梯楼单位非正常死亡事件发生在2013年，业主2017出售给熊女士。

杨金娜律师表示，除非业主主动告知，事隔4年后，中介和买家对此都“防不胜防”，从价格上来看，业主放盘的价格属于市价范围，没有迹象让人联想到房屋是“问题屋”。二手房买家要避免买到“问题屋”，除了中介的尽职调查外，只能靠自己——唯有多向邻居打听；上网查找小区过往新闻；写清楚合同细则，就“问题屋”问题专门约定违约责任。杨金娜律师提醒购房者，对于可撤销的合同，法律规定自当事人知道撤销事由之日起一年内行使。以熊女士“问题屋”官司来看，2017年6月买卖双方经中介撮合签约，7月网签并支付楼款，随后买家从邻居处得知非正常死亡事件，很快在当年8月就向法院提起诉讼。

在以往有关“问题屋”的报道中，记者曾经读过一个案例，业主的长辈在房屋内去世，并非在医院去世。这个事情被买家知道后，以此为理由要求解除合同，法院的最终判决并不支持买家的诉求，网友的跟帖中也有不少理性的声音，认为除非全新的一手房，二手房难免发生这种事情，而且生老病死是自然规律。
杨金娜律师表示，一般的生老病死是自然规律，她也认同老人在房屋内自然去世是正常死亡，不属于“问题屋”。目前“问题屋”在法律界暂时没有一个定义，但是有一个通行的概念。“问题屋”是指在一定时期内曾发生过自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋，一般称为“问题屋”。

来源：北晚新视觉网综合（网易新闻）