五环外商住楼投资面临库存风险一套商住房投资1年赔10万

2015年5月20日，苦心等待了一年即将收房，买房人李萍却发现，当初被称为“只赚不赔”的投资，竟然还没拿到钥匙单价就先便宜了1000元，成了“只赔不赚”的烫手山芋。“不限购的商住公寓”曾经被许多投资客视为投资的首选。不过，记者调查发现，今年以来，随着商住楼市场转淡，高库存的区域面临着销售压力，商住楼投资不再是一本万利的生意。

投70万元盘算赚15万元

“不限购的商住公寓，投资首选。”李萍至今还记得，一年前打动她、令她出手的原因，是这句美妙的口号。事情还得追回到2014年。2014年年初，李萍手中有一笔70万元的闲钱，想拿来做笔投资。“投点什么好呢？”买国债觉得收益低，买理财产品又怕上当受骗，思来想去，她还是把目标集中到了最传统的类别：房产。其实，再凑上30万元，100万元原本也足够支付一居住宅的首付款，可李萍一来不想借钱，二来想着留下二套房的贷款指标将来换房用，灵机一动，她看上了不限购的商住公寓。

“姐，房山是北京重点发展的新城，这儿将来会引进一大片工业园区，绝对有充足的居住需求。”在房山的绿地启航社项目，售楼员为她描绘了一个人头攒动的生活场景。人多，也就意味着房子有人租、有人买，是一笔“稳赚不赔”的生意。

“收益率太高不敢说，但每平方米赚3000元，估计不是事儿。”在售楼员的鼓励下，2014年3月份，李萍以每平方米19000元的价格，贷了点儿款，购买了一套50平方米的准现房，3.3米的LOFT，一年后就能收房。“收完房后一卖，小15万元到手了。”这是李萍一年前的盘算。

一年后卖价便宜1000元

然而，理想很丰满，现实却很骨感。

李萍盼了一年，离收房的日子很近了，她却觉得很没谱儿。同样是绿地启航社里不限购的商住公寓，4.2米的LOFT格局，离地铁更近了，开发商如今对外的报价最低才每平方米19000元。如果再算上3万元抵10万元的优惠，折合单价等于才每平方米18000元。

“姐，您买的时候属于高峰期，价格自然略高点。最近是因为市场不太景气，价格没涨上去，但您放心，将来一定得涨。”当初卖房的售楼员安慰她，房山长阳的住宅单价都已卖到了每平方米25000元，她的房子总有一天能卖到每平方米23000元。

“到手之后立即卖了呢？”李萍特意去二手房中介那转了转。结果，和她家差不多的户型，最高报价18000元，还一直没有人看。“卖价低1000元，再加上13万元的贷款利息，这竟然成了一笔稳赔不赚的生意。”李萍说，她现在是怀里揣了一个“烫手的山芋”，想出手又不能出手，只能等着某一天房价上涨、收支持平。

中介不看好商住房

位于房山的二手房经纪人，并不看好这里的商住房。一位经纪人私下告诉记者，商住房虽然单价低于住宅，但因为产权年限短，商业用水、用电贵，持有成本高，在二手房市场上没有太大的竞争力，投资回报只能靠租赁，想要再卖出去非常难。更何况，商业用地到期后是否可以重新缴纳土地出让金还存在较大的不确定性。

“你别听商住项目的售楼员说，长阳的住宅卖到每平方米25000元，商住房就能卖到每平方米23000元。谁都明白，这种类比是实现不了的，商住楼怎么会只低2000元？”

来自中介机构的监测数据，也显示房山的商住项目正面临着成交价格下降的压力。亚豪机构的监测数据显示，2015年3月份，房山的商住楼房源共成交145套，成交均价是每平方米17775元；2015年4月份，房山的商住楼房源尽管成交量增加到了219套，成交单价却下降到每平方米16564元。换句话说，只能降价，才能换来一些成交量。

“房山的商住楼项目库存量高，且产品类型同质化严重，自然不好卖。”一位业内营销人员告诉记者。

全市商住楼库存超过2万套

来自北京中原地产的统计显示，全市的商住楼库存量已经达到了一个较高的水平，总数为23304套，包括14124套商住公寓和9180套LOFT公寓。其中，以房山、通州、大兴三个远郊区县的库存最大，分别为3263套、8024套、4422套，占到了库存总量的67.5%。

亚豪机构营销总监郭毅表示，商住楼供应规模大、供需不均衡，主要原因是政府规划与区域市场现状不匹配。从政府规划的角度，为了丰富郊区的配套，商业公建类用地的供应主要集中在郊区。2013年成交的56宗商业用地中48宗位于五环以外，2014年成交的44宗商业用地中39宗位于五环以外。

然而，五环以外、甚至六环以外的区域往往因为居住人口的密度小，导致商业及写字楼的经营难度大，回报周期长，对于注重周转率的开发商来说，为了回笼资金，只能将这些地块开发为散售型产品，这样的话，购房者的购房用途更综合，既可自住，也能办公，从而加速项目销售。但是同类产品供应规模过大，且在同一区域的供应过度集中，造成严重的销售压力，库存居高不下。