二手商住房 插图宋溪

二手商住房比价格低一半

北二环外南向一居，65平方米，总价290万元；85平方米两居室，总价340万元……当林女士看到这个价格时，对比记忆中10万元的区域均价，有点儿不相信自己的眼睛，以为自己看错了。经过经纪人的解释，林女士才了解到，这几套均价不到5万元的房源之所以这么便宜，是因为它们是商住房。据了解，目前，在二手房市场，因为不能落户、交易税费高、有政策风险等原因，商住房远没有住宅抢手，即使不限购，也卖不上价儿。

林女士介绍说，她之前没想到商住房与住宅价格能差这么多。“这几年，因为孩子上学，我一直在北二外租房住。随着房租的连年上涨，加上有些闲钱，我就想，如果有合适的房源，还不如买一套合适。因为不用考虑学区房名额，我一直以价格低为首选条件，前不久，经纪人就向我推荐了这个小区的房子。”

当时，林女士想，虽然是商住，会有办公的，但关起门，谁也碍不着谁，毕竟价格差一半儿呢，还是看看吧，如果差不多，就买了。于是，昨天下午，林女士随经纪人来到位于德外大街东侧的德胜凯旋。

这是一栋简洁、现代的灰色建筑，看起来像办公楼，与周边的普通住宅区别很明显。“这个楼是1999年建的，算是比较新的，里面一共300户左右，全部是60至90平方米之间的精装修小户型。”经纪人介绍说。

走进楼里，林女士发现，无论是大堂还是电梯、走廊，都像商用的。“一进门，是大理石墙面的大堂。每层楼的布局，像酒店一样，一分为二，中间是楼道，两侧是房间。房间里，门口是卫生间，然后是开放式的厨房，只有一个简单的电磁炉，里面就是一个方方正正的开间。”

林女士看了2套房，从遗留下来的家具看，之前都是用作办公的。“中介说，旁边有个建筑设计院，里面很多都是小规模的设计公司，我琢磨了一下儿，虽说是商住，但还是以商为主，不适合居住，所以即使价格很诱人，还是放弃了。”

商住房价格不涨反降

据链家研究院院长杨现领介绍，商住房与住宅存在巨大价差是有普遍性的。主要原因是这几年，二手商住房价格并未像普通住宅一样持续较快上涨，甚至有所下降。如位于西二旗附近的辉煌国际，平均价格由2013年的28000元降到目前的25000元左右，而附近的住宅价格由40000上涨到80000多。位于西城区的红山世家和德胜凯旋，今年3、4月份成交均价也出现下降。

至于商住房价格难上涨而且相对价格明显偏低的原因，杨现领说，商住房与普通二手住宅相比有四大劣势。一是土地使用权限较短，住宅楼的使用年限是70年，而商住房只有50年。二是同价位的情况，商住房的购置门槛和成本远高于普通住宅，商住房一般首付5成，按揭最长10年、利率上浮10%，普通住宅首付一般为3成，按揭最长30年，利率一般会下浮5%-15%，而且还有公积金可以补充，可动用的杠杆和资金成本都优于商住房。三是商住房不能解决落户问题。四是商住房生活成本相对较高。水、电、物业管理费均为商业标准，高于普通住宅，大部分商住项目无燃气设施。

190万元商住房税费85万元

除了土地年限、水电等“硬伤”外，商住项目的售楼员不曾告诉购房人的是，购买之后，将来如果想出手套利，相比于普通住宅在个税、增值税和契税上可享有的优惠，商住房转让没有任何税费优惠。

“虽然转让的税费成本在现实中都会转嫁给买家，卖方不用承担，但大额的税费会增加买家的整体负担，也就变相加大了商住房的出售难度。”曾经做过二手商住房交易的经纪人周先生告诉记者，而对买家来说，大额的税费是看房之初不会亮在明处的。

据了解，通常，商住房再交易需要缴纳差额5%左右的增值税、差额30%-60%的土地增值税、差额20%的个税、网签价3%的契税、网签价千分之一的印花税。以一套原值45万元、现售价190万元的二手商住房为例，买家在购买时，需要缴纳7.25万元的增值税、至少43.5万元的土地增值税、29万元的个税、5.7万元的契税、1450元的印花税。总计起来，税费就需要至少85万元，几乎占到购买价格的一半。

“换句话说，每交易一次，成本就要上升一次。卖价标得越高，税费成本也越高。”

公司买商住“藏着”房产税

除了借着不限购而炒作销售的商住房外，在已经实施限购的通州商住房市场，记者也发现，也有售楼处打出了个人可以注册公司名义购买商住房从而规避限购的所谓“妙招”，让购房人仍能在限购之下获得投资标的。

再一次，售楼员没有说明白的是，尽管只是把身份标签从个人更换成了“企业”，但因为身份性质不同，购买和再出让时的税费成本又不一样。“如果是以公司名义持有的商住房，需要先结清房产税和土地使用税，才能够进行上市交易。否则，不仅不允许交易，还要缴纳违约金。”北京中原地产首席分析师张大伟告诉记者，公司产权的商住房，房产税和土地使用税都是按年缴纳，其中房产税的的缴纳标准是房屋购买价格*70%*1.2%；土地使用税的缴纳标准是房屋面积*土地级别标准收费，土地级别收费标准从18元/平方米到30元/平方米不等。

记者以200万元、购买了一套100平方米的商住房为例，按照售楼员所说的“以公司名义”购买，则一年的房产税为16800元，土地使用税最高为3000元。按照期房的交易程序，若购房人购买4年后上市交易，交易前的持有税费成本就为79200元。这笔钱，是以个人名义购买时所没有的。

同时，以公司名义购买的商住房进行转让交易，还得需要交纳申报价3%的契税、申报价万分之五的印花税、差额的30%-60%的土地增值税、差额5.6%的增值税。假如4年后以400万元的价格出售，则涉及60万元土地增值税，11.2万元增值税、12万元的契税和2000元的印花税，总计83.4万元。

专家预测：商住房未来可能出手难

鉴于二手商住房的种种劣势，这几年，从实际交易中看，商住房更多是满足部分不具有在北京购房资质的购买者的过渡产品，购房人无法购买普通住宅只能选择商住房，并非看中其长远的商业投资价值。“这就决定了商住房并不能替代二手房成为住宅市场的主流。因此，最近火爆的商住房交易大多集中在顺义、大兴、房山、大兴、门头沟等价格较低的郊区，城区商住房价格仍然偏高，并非购房者较好的选择，价格上涨空间不大。” 杨现领分析道。

目前市场上有商住房限购传言，杨现领说，如果政府出台了限购政策，购买商住房的只能是企业或长期投资者，需求面临急剧收缩。本身商住房性价比不如普通住宅，限购以后商住房作为过渡产品的吸引力会下降，也会使得后期换手更为困难，一部分需求可能会转到燕郊、大厂、固安、廊坊、武清等二手房市场。另一方面，最近一手房市场商住房短期供给相对过剩，价格可能会出现下跌。这种价格下跌会对消费者形成不好的预期，可能进一步传导到二手房，造成二手商住房的价格下滑。

来源：北京晚报 北晚新视觉网 记者 李海霞 赵莹莹