北京的“公共户”新政，让以往二手房买卖中存在的滞留户口无法迁出的难题有了解决途径。近日，西城法院审理了首例涉“公共户”迁户纠纷，卖房人王先生索要回了30万元迁户保证金。

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解释 什么是迁户保证金

在二手房交易双方约定违约金的时候，扣留一笔迁户保证金成为一个惯例。早些年，买卖二手房基本都是用违约金来对卖方迁户责任进行制衡。由于二手房总价较高、滞留户口时间较长，时常因迁户问题引发房屋买卖纠纷。为此，买房人索要十几万元甚至几十万元违约金的情况屡见不鲜。

但是，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。因此，在滞留户口没有对买房人落户、上学等造成实际影响的情况下，司法实践中经常会对买卖双方约定的违约金进行调整，存在法院判决卖房人承担的违约金远低于合同约定的情况。

正是因为高额违约金很可能得不到全额支持，迁户保证金才应运而生。它更像是买房的一种“尾款”，而不像违约金一样可以被“调整”，只有在卖方迁出全部户口的条件达成后才会支付。

卖房时发现赖着俩户口 35万元迁户保证金被扣

2019年1月，霍女士以400万元买下王先生位于西城区的住房。在房屋买卖合同中，双方对卖家迁出户口的义务进行了约定。如果王先生逾期不迁出房屋内全部户口，需要按照每日万分之五的标准赔偿违约金。除此之外，双方还签订补充合同，约定400万元房款中的35万元作为迁户保证金，待王先生迁出全部户口之后再予支付。

35万元的迁户保证金占了卖房总价的将近10%。于是，在与霍女士签约后，王先生迅速将自己与儿子的户口迁走，生怕出现违约的情况。可是，令他没有想到的是，霍女士落户时竟然发现原户还有两个陌生人的户口。虽然落户并没有遇到障碍，但她以两个户口滞留为由拒绝向王先生支付迁户保证金。

住了多年的房子竟一直趴着别人的户口，王先生也有点蒙。他联系了当初卖房给自己的“上家”。谁知这俩户籍人员也并非“上家”的家庭成员。在这套房子被多次易手的过程中，两个户口一直都存在。

王先生以未按照合同约定迁出全部户口为由起诉“上家”，索要37万余元违约金，并要求卖家迁户。可是，“上家”也无法迁走户口。最终，法院对违约金作出调整，判决赔偿王先生5万元。

随后，王先生又将霍女士诉诸法院，以自家户口均已迁出，滞留户口并非家庭户口为由，要求霍女士支付35万元迁户保证金。

但是，按照双方的合同约定，王先生只有将房屋内原有户籍全部迁出，才符合支付迁户保证金的条件，而王先生确实没有做到。2019年6月，法院驳回了王先生的诉讼请求。

“公共户”新规发布再起诉 30万元迁户保证金获返还

2021年6月，在王先生败诉两年后，北京市公安局发布了“公共户”新规。按照规定，全市每个户籍派出所原则上设立一个非农业“公共户”，接收暂不具备市内迁移条件的本辖区非农业户口人员落户。房屋所有权人可以申请将滞留户籍人员迁入“公共户”。

王先生看到两年前的迁户难题有望解决，还有可能拿回自己迁户保证金。他便给霍女士发消息，告知依据新政策，可以申请将滞留户口迁入“公共户”，彻底解决双方的纠纷。

然而，王先生不仅没有得到霍女士的回复，而且还被对方一纸诉状告上西城法院，起诉王先生一直没有将房屋内户籍全部迁出，索要45万元违约金。

王先生向法院出示了聊天记录，证明已经告知霍女士具备了迁出户口的条件。如今，他同意从35万元户口迁出保证金中扣除5万元作为违约金，反诉要求霍女士支付剩余30万元迁户保证金。

在法庭上，承办法官徐澜涛询问霍女士是否向派出所申请过迁户？在得到否认的答复后，法官提出“给你们一定时间，去派出所申请一下”的要求。

能否迁户是判断保证金该不该支付的前提，徐澜涛法官的要求关乎案件的结果。但是，经法院核实，截至此案判决前，公安机关都没有收到霍女士提出的申请。

“迁户保证金的目的是将涉案房屋中原有户籍迁出，王先生已经无法继续履行迁出户口的义务，而霍女士作为房屋产权人则可以依靠‘公共户’政策将滞留户口迁出。”徐澜涛法官认为，霍女士有能力迁户却不申请，并以此为由不同意返还户口迁出保证金，违反了公平原则及诚实信用原则。

同时，王先生作为卖房人没能按照合同约定迁出房屋中全部户口，确已构成违约。不能因为霍女士没有申请迁往“公共户”，就免除王先生的违约责任。因此，法院根据案件具体情况，酌定王先生应向霍女士支付违约金5万元。

最终，西城法院判决，扣除5万元违约金后，由霍女士向王先生返还户口迁出保证金30万元。霍女士不服提起上诉，二审法院维持原判。

相关案例

遗留亲属户口不迁走 卖房人被索赔20万元

王先生一案的审判结果，是否意味着有了“公共户”，二手房买卖中的迁户义务就转移给了买房人呢？事实上，已经有卖房人在诉讼中提出了这种观点。

在西城法院审理的另一起涉“公共户”迁户纠纷中，买房人陈先生购买的房子遗留了卖房人亲属的户口。在向派出所申请迁往“公共户”时，因为卖房人与亲属有纠纷而暂时未能解决。于是，陈先生起诉卖家索赔20万元违约金，并要求拿回委托第三方监管的20万元迁户保证金。

卖房人童先生表示，亲属拒绝迁户自己也没有办法迁走。在“公共户”政策出台后，滞留户口迁出义务应由现产权人陈先生履行。

但是，法院的判决并没有支持童先生的意见。法院认为，双方签订的房屋买卖合同中，卖房人承诺在一定期限内办理完成户籍迁出手续。而且，卖房时，房屋内在册人口都是童先生及其亲属，因此迁户的义务必然是卖房人应该履行的。

“公共户政策是针对产权人在滞留户籍无法迁出的情况下，为产权人增加的一种救济途径，并不是给买房人创设的义务，也不能借此将卖方应承担的迁户义务转嫁给买房人。”徐澜涛法官表示，在王先生一案中，判决霍女士支付保证金的原因，并非认定霍女士没有履行迁户义务，而是在王先生积极协调迁走滞留户口，甚至通过诉讼要求“上家”迁户仍然无法实现。之后，霍女士有能力申请迁往公共户却不作为，还不同意支付迁户保证金，违反了诚实信用和公平原则。

法官建议

约定迁户保证金仍有用 能督促卖房人履行义务

王先生一案并非个例，伴随着“公共户”政策施行，有些与王先生经历相似，无法迁走滞留户口的卖房人又来起诉买家，索要迁户保证金。“公共户”政策真的会逆转此类诉讼的结局吗？今后买房再约定迁户保证金是不是就没有意义了？

对此，徐澜涛法官认为，不是“公共户”政策出台了，以前因滞留户口没有支付的迁户保证金就一定要给卖房人。如果买房人通过“公共户”迁走了滞留户口，达到了迁出全部户口的目的和条件，那么迁户保证金自然应该支付。但是，现实中不排除有产权人提交了申请，但依然没能迁走滞留户口的可能。在这种情况下，户口全部迁出的条件未能达成，迁户保证金仍然不具备给付条件。所以，买卖二手房时约定迁户保证金，对于督促卖房人履行房屋户口迁出义务仍然有作用。

来源：北京晚报 | 记者 孙莹

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