2026房地产经纪年会上，麦田房产经纪有限公司创始人、董事长缪寿建发表主题为《让不动产“动”起来——大流通时代的行业重塑》主题演讲，分享了他对中国房地产流通的价值、当前困局与解题之道等话题的看法。

 

麦田房产经纪有限公司创始人、董事长缪寿建

我们有幸经历了房地产波澜壮阔的几十年。过去是房地产大时代，农村人口进入城市，城市再扩张，人口迁移以亿计。这一场房地产大建设时代，空前绝后，人类历史上没有这样规模的建设，未来可能也很难再有。

现在我们来到了一个新的阶段：房地产大流通时代。流通的重要性不亚于建设，未来解决人的居住问题不是建房子，而是要找到更合适的房子。我们正走在这条路上，但目前流通不怎么顺畅。怎么让不动产动起来、跑起来，这是我们要思考的主题。

一、流通的价值：利于家庭与社会，一业带百业

流通的价值，对家庭和社会都巨大。没有任何一个消费品像房产一样，对家庭影响这么大，决策这么复杂，甚至影响整个家族。人们向往美好生活，最强烈的就是居住美好。中国人都希望安居，孟母都会三迁，希望孩子住在对的地方。

资产盘活的价值过去很少提及，中国房地产价值总量约300万亿元，这么庞大的资产在沉没。很多家庭的资产70%在这里，匹配到对的地方了吗？需不需要重新配置？这直接影响家庭财富增值。

更为关键的是，房地产流通是真正的“一业带百业”，牵动数十个上下游产业，房地产难，各行业都难，背后是巨大的消费动能。所以务必在这个阶段建设新的大江大河，让不动产流动起来，是盘活内需不可或缺的一环，是所有人的课题。

二、流通率低的根源——信任危机

中国人爱买房，流通率却很低。北京这样的大城市流通率只有2%左右，而国际大都市通常是4%-5%。80%的人匆忙买的房，可能并不适合自己。工作变了，家庭结构变了，收入变了，而住房没变。流通率有非常大的提升空间。

另一方面，中国房地产经纪人员看似工作时间很长，行业的科技投入也是全球最高，而人均成单率却是全球最低之一。造成这个结果的因素比较复杂，但问题的关键在信任。

信任危机造成流通不顺畅。经纪人员和客户之间隔了一堵墙。很大大V讲“买房避坑”成了吸引流量的话题，这是行业的悲哀。经纪人员是小区门口“熟悉的陌生人”，成交即断联。客户只有急着买房才找我们，这不是正常的。应该是在互动中，经纪人员不断展示新的盘、新的生活方式，唤醒客户的需求。大部分人不知道自己该换房，不知道资产配置错了。可以类比保险，没有信任的经纪人员唤醒你，你大概率不会买保险。信任断了，无数需求就沉没了，导致100户家庭中只有2户买房。

经纪人员之间也没有信任。国外一套房子全行业合作，我们防同行像防贼，甚至防内部同事。成一个单子很难，破坏很容易。经纪人员互相博弈，伤害业主，忽悠客户，一句话就让交易停下来。行业生态恶化，加上房地产决策比保险更重、周期更长，更依赖诚信的经纪人员和好的生态。缺少这些，技术再进步，流通也快不起来。

三、系统解题：成就经纪人员，重塑行业生态

（一）向善的文化、归属与成长、效能创新

解题必须是系统的问题。想改变一滴水，要治理整条河。经纪人员就是一水滴，行业生态就是那条河。认同“以消费者为中心”，但一定要以经纪人员为根本。没有好的经纪人员，就没有好的服务，需求激活、效率提升、服务体验全都依赖好经纪人员。行业这些年科技有进步，但客户体验没有提升，经纪人员没有进步，经验和智慧用在博弈上，反而更不被信任了。

麦田一直以文化驱动。改变一个人很难，用氛围影响一个人更容易。文化向善，引导人善良和长期主义，让他有事业感，让他建立终身事业的观念，珍惜品牌，不急功近利。美国著名房地产经纪公司KW（KELLER WILLIAMS）为什么优秀？因为它提供价值认同与归属。这些东西看似无直接作用，但长期会决定人格、操守和专业。企业要反思，不能光逼业绩，要给人成长、归属、指引、纠正和希望。人不对，事就做不对。

要成就经纪人员，必须勇敢进行效能创新。消费者、技术、房源供给都在变，创新要围绕信任，因为没有信任就没有交易。和顾客建立终身关系，是所有服务创新的终点。

另外，组织模式上，加盟很脆弱，直营也不堪重负。早期入行的经纪人员现在三四十岁了，怎么组织他们、激发他们？需要新模型，重新梳理经纪人员和公司的关系，新的组织形式就是商业模式的核心。效能创新上，提效是复杂系统，人房客要整体设计。AI要注入所有流程和场景，系统去做。慢慢来，别想一招鲜，有足够耐心，死磕难事，时间会带来新的东西。

（二）行业生态：自律、共生、良性竞争

行业生态需要关注共同利益。我们的行业很年轻，生态并不好，相互伤害多、相互成就少，所有人都困难。希望同行站得更高、看得更长远，少些博弈，竞争要有边界，否则流通变小。举例说，有的小区物业拦截带看，结果房子价值百万级下跌，一年只成交三五套。不健康的行业直接影响流通和经纪人员操守，我们呼唤行业良性竞争。

（三）经纪治理：从业管理、行业治理、全城联卖

对政府来说，房地产流通应当成为重大课题。我感受到学界的关注，会把注意力从大建设引向大流通。政府出台一些规则，提升从业者水平，最重要的是避免恶性竞争和行业垄断，给消费者更多选择。全城联卖是全球通用经验，国外流通了上百年，大量经验值得借鉴。

房地产大流通，不只是一场行业变革，更关乎千家万户的生活。从大建设到大流通，不仅是市场结构的转变，更是行业价值的重塑。让不动产真正流动起来，是社会资产的有效配置，是激活上下游数十个产业的脉动与活力，是成就千万家庭奔赴更美好的生活。

大江大河已经开凿，水流终将奔涌。我相信，明天会更好！

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