安旭东 摄 资料图

近期中央再度强调“房住不炒”的精神，此外苏州、合肥、西安等过热城市已接连出台收紧政策。面对此情，这一轮三四线土拍回暖，还能持续多久？

长三角大湾区领涨

近期，二线城市土地市场热度传递到了三四线城市。4月，温州、常州、常熟、金华、无锡、佛山、台州、镇江等热点三四线城市成交了多宗优质地块，平均溢价率增至21.3%，较年初上涨了近10%。

就地域分布来看，土地成交高溢价城市主要分布在苏浙皖三省、长三角地带，四川、湖北也有部分城市土地溢价率较高。

“当前三四线土地市场并不是全面回暖，高溢价地块还是集中在少部分城市。”克而瑞研究中心相关负责人马千里称，四川、广东、浙江三省平均溢较高，与其他省份拉开了较大差距。其中，四川地区两极分化表现较为明显，坐拥高铁、机场等配套设施较好的城市，土地市场热度明显更高；浙江各城市土地成交楼板价较2018年末上涨了五成左右。

此外，安徽省阜阳在4月份也有15幅地块溢价率超过30%。

人口回流促进购房需求上升

在业内人士看来，近期全国三四线城市增长与城市群协同发展、三四线城市人口回流有关。

以土拍回温最为显著的长三角区域为例，受一体化加速的影响，在产业转移的带动下，部分三四线城市人口出现回流，购房需求进一步提升。

就阜阳而言，长久以来经济发展较为滞后，是典型的人口流出型城市。近年来，人口出现了显著回流。加之阜阳具有庞大的人口基数，住房需求潜力较大，因此这一波二线城市地市的热度很快的传递到阜阳，地市显著升温。

“湖州、宣城也是如此，新型产业发展机遇使得人口增长迎来转机。”马千里就告诉记者，就业人口增长将带动住房需求增加，从而推高房企在当地“扩仓”的情绪。

5月上旬土地溢价环比下降6.3%

三四线城市此轮土地上涨背后不无隐忧。近期，中央再度强调“房住不炒”政策，部分过热的三四线城市已接连出台相应收紧政策。马千里称，“尤其在土拍过热的常州、无锡等地，调控加码的可能性较大，在土拍市场还是要谨慎而为。”

克而瑞研究中心监测数据显示，5月上旬，三四线城市土地溢价率降至15%，环比4月下降了6.3%。“房企对市场预期逐渐放低，在三四线城市拿地逐渐回归理性。”马千里表示，未来一段时间内，三四线依然是土地的成交主力。对于房企来说，无需因需求释放过快、旧改目标下降以及调控风险等原因，就全面退出三四线。在合理评估政策风险的前提下，可重点关注受益城市群一体化概念的三四线城市。

（数据来源：克而瑞数据研究中心）

来源：楼宇周刊 作者：赫天雪

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