小区中随意停放的车辆

小区中的建筑垃圾

三年半前，小区业主委员会成立并备案。因对小区物业服务不满，小区业委会重新聘请新的物业公司，在业委会与新的物业公司签订了物业合同后，原来的物业公司却迟迟不离开。尝试多种途径均无法更换物业公司后，业委会将原物业公司告上法庭。

一个月前，一纸终审判决让许多业主看到了更换物业的光明前景。但是，在法院终审判决原物业公司应在判决生效十日内交接物业并撤出后，居民和业委会并未等来那个想要的结局。

“服务却是脏乱差和各种不安”

广安门外，荣丰嘉园小区的高层建筑十分显眼。以小户型为主的该小区中共有5700多户居民。

“脏、乱、差”成为如今许多居民对小区环境的评价。

散发着酸臭味的垃圾堆，行人们匆匆从垃圾旁边走过，忍不住捂住鼻子。“电梯间中的地板上布满油渍，哪哪都是脏兮兮的。”一名苏姓业主表示，小区中的各种混乱情况由来已久，多次反映也未得到结果，业主和小区物业矛盾很深，“物业对业主态度也比较简单粗暴。小区住人太多，租住的人多，人口结构比较复杂，也是导致问题出现的一个因素。”

小区中的电梯也频频出现下坠、突停等状况，“我就被困在里面过，半个多小时，最后打了110才得救，要是心脏有毛病的肯定犯病了。”在这名业主眼中，电梯中突发的状况在荣丰嘉园小区中时常出现。

在小区的随机调查中，多名业主也曾遭遇过电梯惊魂。“有的时候不是不走了，就是一下子掉下去。我遇到过，也总能听说这样的情况。”

不堪的卫生环境与混乱不安的生存环境，许多业主将矛头指向了小区中的物业公司。“我们收取的一平方米是3.2元至3.5元的物业费，但是得到的服务却是脏乱差和各种不安。”业主伍玉珍说，成立业委会更换物业、提升生活环境成为许多业主首先讨论的事情。

2012年12月8日，荣丰嘉园小区经全体业主首次业主大会成立了荣丰嘉园业委会，并与当月在广外街道登记备案。

“业委会成立之后，也想与当时的非常空间物业公司进行商议，如何提供好的服务，让小区的卫生和生活环境都能变好，但是沟通却没有任何效果。”伍玉珍成为首届业委会的副主任，更换物业公司的议题在讨论后也开始进行。

“断水断电这种事儿常出现”

一些业主因为物业的态度粗暴，管理混乱不愿意交物业费。

“我这几年换锁芯的钱都得有两三千块钱了，弄不好回家一看，锁芯就堵了。”一名拒交物业费的业主曾多次被堵了锁芯，“我只能怀疑物业公司的人干的，但是我没有证据。”

与这名业主类似，拒交物业费的祁建新也曾遭遇过断水断电的情况。

走进厨房，拧开自来水阀门，水龙头已经没有水流出。“问了下邻居都有水，估计我家的就被断了。”在祁建新找到了楼长询问，“楼长告诉我，把物业费交了就能没事儿了。”在他的眼中，就算断水了也不会去交物业费。

而一些与祁建新同样遭遇断水的业主，无奈之下找到物业公司交纳了物业费，不久后，水龙头涌出了水流。“没有办法，有老人孩子，没法跟他们这么坚持。”一名业主无奈地在断水面前屈服。

因为管理混乱，业委会成立后，未能与非常空间物业公司就物业服务问题达成一致，便未与其签订《物业服务合同》。

2013年7月，小区业委会对于启动公开招标程序选聘新物业服务企业进行了公示。

荣丰嘉园小区2013年度临时业主大会会议于2014年1月通过决议：小区业主大会解除了前期物业公司，重新选聘新的物业公司。并将大会决议专函通知物业公司，“业委会多次向非常空间物业公司致函要求办理交接并撤出小区。”

“断水断电这种事儿常出现，有的人坚持，有的人无奈。”祁建新最终选择报警，在警方的调节下，他才重新用上了自来水。在祁建新眼中，业主与物业的矛盾并非一朝一夕，而是经过了多年不计其数的环境变糟、安全得不到保障、设备设施眼中损坏后愈演愈烈。“物业服务不好，业委会更换物业，物业赖着不走，掐断不交物业费业主的水电，矛盾越来越深。”

“多次督促”和罚款均无果

多次催促后仍事与愿违，非常空间物业公司仍旧在荣丰嘉园小区中提供物业服务。

伍玉珍说，2014年3月，由房管、街道等相关部门主持，要求该物业公司办理交接并撤出进行协商，非常空间物业公司并未执行。“相关部门多次督促，但都没有得到效果。”

2014年6月26日，西城房管部门向非常空间物业公司出局了《责任改正通知书》，责令其与业委会进行交接。

同年8月8日，房管部门向非常空间物业公司出具了《北京市西城区房屋管理行政处罚决定》，对逾期未交接的物业公司处罚3万元。

非常空间物业公司于当日缴纳罚款，但是仍未对物业进行交接。

在多种尝试后，物业公司仍旧在小区中提供物业服务。

2014年9月底，荣丰嘉园业委会将非常空间物业公司诉至法院，要求该物业公司撤离小区并移交小区建筑、维修等资料。

非常空间物业公司工作人员表示，2012年12月，荣丰嘉园业委会成立期间存在虚假投票，程序违法，业委会主体不合法。对于，2014年8月房管部门要求撤出的决议，公司已向是住建委提出行政复议，该行政案件处于中止状态。

在一审调查审理中确认，荣丰嘉园小区业委会在广外街道备案，是该小区全体业主的合法代表。非常空间物业公司并未提交充分证据证明小区业主大会决议投票不真实。

一审判决表明，非常空间物业公司在判决生效起十日之内，向小区业委会移交住宅楼十七栋、会所一栋的全部物业管理区域以及荣丰嘉园物业管理区域内由该公司占有、管理、使用的物业服务用房和相关设施、地面及地下停车泊位，停止对该小区物业管理活动，撤出物业管理区域。并移交相关资料给业主委员会。

法院终审判离仍赖着不走

判决后，非常空间物业公司认为荣丰嘉园临时业主大会在程序上和实体上存在重大问题，并提起上诉。

调查发现，非常空间物业公司在与开发商签订的前期物业服务合同中明确约定了合同的期限，即自2006年4月26日起至业主委员会聘任新的物业公司时止。

伍玉珍说，在业委会成立并选聘新物业公司后，按照合同约定，非常空间物业公司与荣丰地产的物业服务合同即应终止。

一个月前，二审判决书中写明，除不用交接地面地下停车泊位管理外，非常空间物业公司在判决生效起十日之内，应停止物业管理活动，进行移交并撤出。

“物业公司不会离开小区的，说物业离开的都是一群别有用心的造谣的人。”非常空间物业公司一名工作人员称，业主可以继续交物业费得到该公司提供的物业服务。

北京市首一业主大会辅导中心指导部主任童超认为，《物权法》第八十一条规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其它管理人，业主有权依法更换。

“鉴于法院判决，目前荣丰嘉园小区所发生的物业公司不撤离是赖着不走的类型案例。”童超说，在相关部门劝离中不走，罚款后仍不走。一审、二审判决判决十日内交接仍不走。“业委会立案强制执行需要两个星期，执行周期需要三个月，也可能延期至六个月，这个时间周期比较长，并不利于对于矛盾和问题的解决。”

“北京从早期近5000个物业企业洗牌剩下如今不到3000家。更换物业在北京也开始陆续出现。”童超认为，物业企业应服从全体业主和业主委员会的管理和监督，给业主质价相符的服务，不侵占业主的公共收益。业主也应合法、合理地提出诉求。“对终审判决应该撤离而不执行的物业公司加大处罚力度，比如应吊销其营业执照。重罚应撤离而不撤的物业公司1年至2年应收的物业服务费额度。最终规范物业公司市场经营和门槛。”

来源：北京晚报 北晚新视觉网 记者 赵喜斌