房产纠纷涉新政案件超15% 因新政不能履约法院不判罚

2018年4月6日讯，自2010年以来，北京市政府陆续出台了“京十二条”、“京十五条”、“京十九条”等房地产调控政策。特别是2017年“三一七”新政后，在丰台法院受理的房屋买卖纠纷中，涉及受宏观调控政策影响的案件超过了15%。丰台法院近日介绍，对于这类案件的审理，法院一般不适用定金罚则。

丰台法院花乡法庭庭长魏亚南介绍，涉及房地产宏观调控政策背景下的房屋买卖合同纠纷主要集中在无法按预期办理贷款、不具备购房资格、无法继续购买房屋等方面。

孟女士与方先生于2017年3月4日签订了房屋买卖合同，同日，孟女士支付了20万元定金。十余天后，“三一七”新政出台，因孟女士曾有过商业性住房贷款记录，要想完成这次房屋买卖，她就需要增加148.8万元的首付款。孟女士认为她无力继续购买涉案房屋，于是起诉至丰台法院，要求方先生退还定金20万元。

经审理，法院认为孟女士继续履行本案房屋买卖合同确有困难，不能履约系因受到房屋新政等客观原因的影响，并非自身原因所致，故孟女士的行为不构成违约，方先生应当返还孟女士已支付的20万定金。方先生主张的合同解除损失，可以另行起诉主张。

而如果当事人无法提供新政导致履行合同确实困难的证据，如杨女士在新政出台后需要多支付六万元首付款，但根据其提交的工资流水等证据无法认定履约困难，故法院经审理并未支持杨女士解除合同的请求。

“贷款首付提高、贷款期限缩短，并不必然导致买受人无履行能力或者继续履行对一方当事人显失公平。”魏亚南表示，法院在判决时会在尊重政策精神的前提下，根据双方的履约情况合理分配责任，妥善平衡房屋买卖双方的利益关系。

如果因不可归责于当事人的原因导致合同目的无法实现，法院一般会支持当事人要求解除合同的请求，出卖人则应返还已支付的购房款或定金，一般不适用定金罚则。如果合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失一方要求对方补偿合理损失的，法院会酌情支持。

丰台法院民四庭负责人金雪提醒市民，在购房签约前应全面了解相关政策，防止因对政策内容不理解或者理解有误而导致房屋买卖合同签订后无法履行，或者履约过程中发现税费等履约成本大大高于己方预期，致使双方履约过程中发生纠纷。此外，应谨慎签订“卖一买一”的连环单，降低履约过程中可能因为买卖关系的衔接问题造成的不必要损失。