流言刺激下的北京商住市场：房子成交热，土地成交冷

2016年9月22日讯，“断供”多天后，北京土地市场于9月1日迎来新一轮供应。在近日全国多地土地高溢价成交的背景下，当天拍卖的房山区综合性商业金融服务业用地，却意外的“低溢价”成交。对此，业内人士表示该宗商业用地之所以“遇冷”，与网上流传的“北京市商住类项目即将限购”的流言有关。而同时在这股流言下，中秋小长假北京多个商住项目呈现热销态势。

在近日全国多地土地高溢价成交的背景下，当天拍卖的房山区综合性商业金融服务业用地，却意外的“低溢价”成交。

远郊区商业地块或持续“遇冷”

上述这宗被称为房山区拱辰街道商务地块的土地，为B4综合性商业金融服务业用地，规划建筑面积21165平方米，仅收到5次网上报价，最终被北京龙建诚信房地产开发有限公司以4.2亿元的总价取得，溢价率仅3%。

据记者估算，该宗地块楼面价约为2.6万/平方米，目前地块所属房山良乡区域商业项目销售价格基本处于3.5万-4.5万元/平方米，对比之下地价确实不高。

上述商业地块出现如此“冷静”的低价，与开发商看衰商住市场未来预期不无关系。近期，一则流言正在业界传播，称“关于严格限制商住类项目的政策方案正在酝酿，其中将对于各个阶段的商住类项目实施分类调控，对于未报规、未开工的项目管理将最为严格。”正基于此，出于未来销售预期的考虑，开发商对于商业地块的取得也更加慎重。

房山商住价格涨幅远低于全市平均值

亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，自2012年起，5年间房山区共实现商业地块成交11宗，仅次于丰台区，在各区县之间位列第二。房山区地处远郊，没有强有力的产业规划支撑，因此商业立项地块只能开发为商住类产品。另外，商住类产品供应的充裕也使得房山区商住价格上升并不明显，近三年商住价格涨幅仅为3%，而同期全北京商住类产品价格涨幅则高达30%。涨幅对比竟相差10倍。

对于未来土地市场趋势，多数专业人士仍更看好住宅用地。鉴于商住类产品今年已连续两次“被限购”，未来商业地块尤其是远郊区商业地块或持续受到冷遇。

然而，少数地产分析师则认为，良乡地块属于个案，并不能代表市场热度的下降。从整体来看，北京已经多月没有出现优质地块进入市场，未来一旦再出现，仍然会引起房企拼抢。

商住入市加速中秋多项目热销

商住调控流言的刺激，也引发了商住项目的新一轮入市热潮。截至9月17日，北京入市15个项目中，商住项目多达8个。从供应情况来看，2016年中秋小长假（9月15日-9月17日）期间共有包括首开·中晟广场、硅谷SOHO以及房山超级蜂巢3个项目入市，均为商住。共新增供应529套，预售许可面积2.4万平方米，相比端午小长假期间分别增加248%、71%。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，受到土地供应特征的影响，今年北京纯商住宅产品的供应呈现极度稀缺的态势。今年前8个月，北京纯商住宅产品预售仅19197套，相比去年同期减少35%。

纯商住宅产品的供给不足、价格快速上涨，使得商住产品成为刚需以及刚改人群只能在商住新房和二手住宅做出选择，而刚需刚改庞大的客群基数，令这两类细分市场在今年的成交量大幅增加，反过来促使商住项目的频频入市并上调售价。

一位不愿透露姓名的房企人士则告诉记者，第一轮商住限购流言传出时，各家企业手里货量充足。由于第一次传言期出货量较大，至今各家企业已消化了手中大部分库存，此轮后期成交不会超过上一轮。